房地产市场投诉分析

房地产市场投诉分析

     房地产市场投诉分析
    
    房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。
    一、居高不下的房地产市场投诉现象
    2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5%；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5%；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1%。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。
    二、房地产市场投诉频繁的原因
    ( 一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。
    （二）房屋从面积到质量都成问题。
    交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。
    （三）无证售楼，产权难到手。
    部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。
    （四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。
    三、房地产市场长效监管的主要做法。
    （一）房地产企业存档，广告发布备案制度。
    工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。
    （二）维权点建设和房地产企业联络员制度
    在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。
    （三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。
    工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。并在网页上设立"三栏"：即消费者投诉专栏、征求意见栏和房地产政策信息栏，通过网上受理消费者投诉、收集信用信息，介绍房产政策和企业信息，为房地产市场监管、公众房地产信用信息查询和违章违法行为投诉提供有效途径，逐步形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚，促进房地产业诚信度和服务水平的提高。
    （四）细化片（段）长企业监管职责，提高监管效能。片（段）长作为企业直接监管责任人，长期以来对房地产企业的监管存在工作目标混乱、责任模糊、职责不清的问题。在落实片段长责任制中，采取“段长问责、内外互动、领导包片（段）、绩效挂钩”的方式，实行四个局领导挂点四个片区，对片区工作实行直接指导，并将内情人员补充到每个片区，改变了以往单一由片（段）长实行个人巡察的方式，做到成立巡察组，落实巡察职责，明确分工责任到人，做到了片（段）长工作的“四强化”。 一是强化片（段）长责任意识，要求片长切实履行片区监管职责，严格规范八项巡查流程，做到不放过任何案源，不错过任何违法行为；二是强化片（段）长工作效率，开展“掐表记时操作”,实时录入巡查、专项检查和企业回访信息；三是强化片（段）长数字化水平，熟练掌握和应用工商各业务软件操作流程，对各种数据录入达到“快、准、全”；四是强化片（段）长服务意识，充分应用工商事务提醒制和工商事务指导制，实行人性化监管。同时实行“定向采集、定向录入、实时监控、动态管理”的监管模式。使片（段）长明确了具体监管对象、监管内容及监管程序，为加强企业监管找准了切入点，有力推动了工商机关由以往侧重个体巡查向全面监管片区房地产企业的转变。
    （五）全面推行“工商事务指导制”与“工商事务提醒制”，加强与房地产企业间的联系。工商局进一步创新服务举措，采取人性化管理与温馨式服务相结合的工作理念，按照“信息锁定、网络传送、跟踪服务、适时反馈”的工作方针，率先出台了“两制”服务举措，用以破解当前在贯彻落实省局“35条”遇到的涉及法律法规和具体行政行为上的难题和障碍。通过采用口头、书面、电话、短信、网上及现场指导方式，分别从10个方面工商事务进行指导和提醒。开展指导制与提醒制以来，对房地产企业的注册登记、及变更等事项中存在的问题，及时发放《工商事务提醒书》、《工商事务指导文书》对工商事务进行有效指导，主动为房地产开发企业服务，寓监管于服务中，更新了监管理念，体现出柔性执法、人性化服务，同时提醒企业在办理相关手续，主动改正轻微的违法、违规行为，减少了违法违章行为的发生。要求片（段）长分组对监管的房地产企业进行走访，向企业了解相关情况，向企业宣传订立合同、销售等后续行为中诚实守信等相关必要的知识以及开发区招商引资的优惠政策，并做好法律法规的训传和咨询服务等工作，及时征集企业发展中存在的困难和问题，积极为企业解疑释惑、排忧解难，较好地增进了与企业的联系，实现双方的良性互动。
    （六）推进企业信用监管。为更加规范房地产投资等大型企业的发展，实施信用标准化管理，提升科学监管水平和执法效能。以企业信用情况为依据，建立了《开发区工商局经济户口量化管理体系》，促进监管职能到位和企业的良性发展。为掌握房地产业从开业、发展、变更、终止的全过程，特别是企业开展经营活动的整个运作过程，东侨工商局以经济户口为载体，将市场经营主体的主体资格、年检情况、履约情况、信誉状况、经营状况、失信记录、违法行为以及与市场经营主体信用有关的其他信息如实录入经济户口档案，并按辖区监管信用信息评分标准，将区内房地产企业分为A、B、C、D四类信用等级，逐步建立起动态性、完整性的信用信息库和信用评价体系，在此基础上按信用等级全面开展分类巡查监管工作，从房地产广告、合同、登记事项、消费投诉等几方面深化动态执法监管。同时利用监管执法中掌握的企业信用情况，全面实施房地产经营主体违法行为公示制度，对日常监管工作中查处的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他经营者。建立市场经营主体不良行为和良好行为记录管理系统。将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”，在锁定期限内限制其相关行为，并在网上公示，向社会发出警示，维护房地产交易安全。将房地产经营信誉良好的企业，输入“良好行为记录系统”，向社会公布，积极促进企业信用体系建设。2005年4月，开发区管委会在区工商局实践经验总结的基础上，召集包括国地税、房管局在内的15个联动部门主要负责人专题讨论通过《开发区企业信用信息归集与联动管理办法》，以管委会文件下发，并成立企业信用联动建设协调领导小组，建立联席会议制度。信用监管模式的推行，信息归集与联动管理办法的应用使房地产开发企业的监管走上了一条“稳步、长效”的道路。
   

【房地产市场投诉分析】相关文章：

新乡市房地产市场现状及发展分析08-18

论对华反倾销投诉的原因和对策分析08-05

市场分析报告08-20

中国ASP市场分析08-05

ASP市场分析与展望08-06

旅游散客市场状况分析08-15

轮胎市场分析报告08-20

市场分析报告范文08-20

市场分析报告格式08-20