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商场考察报告
商场考察报告（一）一、德州市加快发展民营经济的主要做法
（一）创新思路，视困难为机遇。今年4月份以来，面对严峻的非典疫情，德州市委、市政府明确提出，非典对经济活动既带来了不利影响，但同时也孕育着商机。一方面，山东对非典控制严、不是疫区，外商愿意来，这是一种无形的广告。德国一公司本想到唐山投资，且设备已到唐山，由于非典，外商终止了合作，德州市经济开发区获悉后，立即派人盯上工作，硬是把项目争到了德州，最近设备已到了德州。另一方面，非典时期外出招商受阻，经贸活动较少，同样外出招商引资的竞争力减小。于是他们另辟蹊径，迎难而上，明确提出重点疫区去不了就转向安全区域或相对安全区域，频繁出击，登门招商；重点疫区也非“地雷阵”，虽有一定风险，但不能惧怕，这些地方孕育着更大的商机，做好了可以收到事半功倍的效果。在广东省防治非典最严峻的时期，德城区计委的两名干部，在中山市蹲了一个多月，引回了3000万美元的数码光盘项目。
（三）创新服务，积极营造宽松的发展环境。一是进一步减少行政审批事项。对行政审批事项进行大力度削减和放权，在前几年将行政审批事项由2000多项削减到450余项的基础上，今年再砍掉50%，10天内由各部门自行清理申报，凡不主动申报的，由市政府提速办按不低于50%的标准直接砍掉，同时彻底下放审批权限，凡省下放给市的审批权限，一律下放到区县。在行政服务中心建设上，改“一站式”为“一体式”、改“领办式”为“现场式”，谁家不放权，谁家的主要负责人就去中心办公，让客商只要进了服务中心，一切问题都解决或有答案。二是大力支持和保护民营企业。为帮助企业度过非典难关，德州市委、市政府决定，从5月中旬到6月底实行40天的“无收费”、“无检查”日。同时，鼓励民营企业按照“不限学历、不限专业、不限生源地、不限培养方式的“四不限”原则，有目的、有针对性地引进急需人才。对民营企业引进的博士后毕业生、博士生和硕士研究生，由同级政府分别给予一次性安家补助费6万元、5万元、2万元。引进人才可直接确定相应的专业技术职务（博士生确定为高级职称，硕士生确定为中级职称）。三是进一步制定优惠政策。在制定优惠政策方面，德州市按照“三个有利于”的标准，灵活机动，提出：南方能干的事情在德州也可以干，南方执行的政策在德州也可以执行。在土地利用上，德州市各级普遍实施“先租后征”的办法，让项目先建起来，还把1997年前省批或市批未用的建设用地指标再拿出来使用。德州市经济开发区自1998年建设之初就执行税收“减二免三”政策，到目前仅用5年的时间，已到位项目300个，到位资金100多亿元，去年实现地方财政收入8600万元（不包括税收减免部分），发展速度令人吃惊。最近，德州市又提出，进一步解放思想，加快市经济开发区“二次创业”，力争建成“山东的江宁”。
二、潍坊市机关工作人员实行轮岗的主要做法
（一）轮岗的范围与比例。市、县（市、区）、乡三级党政群机关（含人大、政协机关，除公检法机关外）和具有行政管理职能的直属事业单位中，除党委、人大、政府、政协领导班子成员和部门（单位）主要负责人以外的在职人员，均列入轮岗范围。轮岗比例为本单位人员编制数的20%，各单位第一年按20%的比例进行轮岗，以后每年安排20%的机关工作人员进行轮岗（轮岗人员轮岗期满后，不愿回原单位工作的，可抵顶本单位下一年度轮岗指标）。各级领导干部带头参加轮岗，在市一级处级干部、区县一级科级干部轮岗人数要按照所在单位实有职数的20%确定。
（二）轮岗期间的职责与任务。轮岗人员在轮岗期间的主要任务是：在本市辖区范围以内，领办、创办民营经济组织或公益性社区服务组织；从事其他民营经济活动或专职招商引资；暂不具备以上条件者，也可应聘到民营经济组织工作。轮岗人员轮岗期间与原单位工作完全脱钩，其职务、身份不变，所空职位原单位暂不安排他人继任，其工作职责由原单位安排留岗人员承担。轮岗人员从事的各种经营活动属个人行为，所办实体或企业与原单位完全脱钩。轮岗人员不准用公款兴办经济实体，不准以单位名义搞集资入股，不准挪用、借用单位资金作启动资金，不准以原单位作任何形式的担保，不准利用单位职能和个人职权为自己的经营提供方便；不准使用公款和公家的交通、通讯等工具从事经营活动，不准回原工作单位帮助工作。
（三）轮岗的时间与待遇。轮岗时间一般为一至二年。轮岗人员在轮岗期间由原单位照发原工资，其他福利待遇不变；在职务晋升、职称评定、工资调整和年度考核等方面与留岗人员同等对待；轮岗时间计算为工龄、任职年限和专业年限，轮岗期间所得收益除按规定交纳必交的税费外，归个人所有。轮岗人员轮岗期满后仍回原单位工作，三年内不愿回原单位工作的，(www.fwsir.com)可继续参加轮岗，待遇不变。三年后不愿回原单位工作的，符合党政机关机构改革人员分流意见中关于提前离岗、提前退休规定的，可办理提前离岗或提前退休手续；不符合提前离岗、提前退休条件的，可办理辞职或允许停薪留职。
从前段运行情况看，潍坊市实行机关工作人员轮岗制度，把机关事业单位人员推向第一线，奔赴经济建设的主战场，有利于增强机关人员的中心意识，为民营经济发展增添新的活力，促进经济发展和财政增长；有利于机关工作人员在经济建设的大潮中经风雨、见世面，锻炼成才；有利于转变机关作风，提高工作效率，自觉破除那些束缚发展的陈旧观念、条条框框，形成全党动员、全民动手、全方位发展民营经济的良好氛围；有利于那些有志于从事民营经济的同志施展抱负，实现人生价值。
三、几点思考
两地的做法很值得我们深思，两地成功的经验启示我们：领先一步，处处领先。我们东港怎么办？当务之急是解决好三个问题：一是机制创新的问题，二是调转架子的问题，三是精神状态的问题。
（一）以完善新的工作机制为重点，研究探讨推行机关工作人员轮岗的新路子。机关工作人员轮岗是“零成本”，但回报却是无限的。机关工作人员轮岗招商或从事民营经济，是对机关工作运行机制的探索和尝试，德州、潍坊等地已经进行了成功的实践，收到了较好的效果，用他们的话说：这一举措，唤醒和推动了全民的思想解放，对一个地区经济发展的影响是深远的。推行这一做法，要注意把握好以下几点：一是打消轮岗人员的思想顾虑。机关工作人员面对轮岗存在“三怕”：怕政策变，承诺的政策事过境迁后，兑现不了；怕担风险，完不成指标受到处罚，不如蹲在机关里“稳当”；怕出洋相，干不出个“名堂”，面子上过不去。对此，在制定轮岗政策时，可以重奖轻罚，使轮岗人员消除后顾之忧，能够放心、大胆地冲向经济建设第一线。二是要明确轮岗人员在轮岗期间的主要任务。要把轮岗人员的任务定位为：专职招商引资；在我区辖区内领办、创办民营企业；帮办民营企业。三是加强对轮岗人员的日常管理考核。要成立轮岗工作领导小组，从纪委、组织、人事、监察、区直机关工委等部门抽调工作人员组成轮岗办公室，建立月报表和机关轮岗人员工作纪实簿登记管理制度，每月调度一次轮岗人员的单位落实和工作开展情况，记入业绩档案，加强管理，严格考核，严禁把“轮岗”变为“轮休”。
（二）以园区建设和招商引资为重点，推动东港经济的跨越发展。现在已经越来越明确，东港经济的动力在园区、潜力在园区、希望也在园区。全区上下必须调转架子，把主要精力和心思向以园区建设和招商引资为重点的经济工作上转移，把领导力量、人员力量向经济一线转移，咬住工业，狠抓园区，苦干三五年，增强财政的造血功能。一是在政策上要有突破。潍坊市高新技术开发区做出“无费区”和实行“零地价”的规定，所有进区的企业投资、建设、生产经营只需缴纳工商注册费，不再缴纳其他任何行政事业性收费；对市属退城进园的工业企业、一次投资1亿元以上的工业企业、一次投资1000万美元以上的外资企业、省级以上高新技术企业，实行“零地价”。我们在园区建设方面，要时刻关注周边地区的政策动向，大胆探索借鉴，始终做到领先一步、高人一筹，否则我们处在周边政策的包围中，很难与他们竞争。二是领导干部要带头招商。借鉴德州、潍坊等地的做法，建议区级领导和各镇街道、区直部门单位主要负责人要带头招商，叫响“一把手抓招商”的口号，区级领导、各街道党委书记、镇长、办事处主任和区直部门单位主要负责人的招商任务单列计划，分解到个人，单项考核，单独公布。考虑到岗位不同等因素，建议考核采取重奖轻罚或只奖不罚的办法，但要与干部的使用挂钩。镇街道和区直部门单位“一把手”要勇当“项目一把手”，联系一个项目、推进一个项目、招引一个项目，并拿出一块工资作为考核工资，强力推进，全力打造自己的财源。三是专业招商要有突破。要广招招商人才，可以实行年薪制，可以实行绩效工资制，招商引资成果突出的优先兑现新增工资并进行奖励，谁攀比就让谁干，干不了就别埋怨（工资也要有说法），要让能干会干的多得，不干无能的少得，彻底打破“大锅饭”。四是要进一步强化服务措施。要树立“帮助投资者就是帮助自己，服务投资者就是服务经济，关注投资者就是关注发展”的观念，只要客商进了门，需要什么服务就提供什么服务。可以在纪委、监察局设立经济环境投诉中心和机关效能监察中心，受理投诉举报，对破坏经济发展环境的案件进行查处，负责对机关效能的监督检查；可以开展企业评部门和企业评机关工作人员的“双评”活动，每年组织两次规模以上企业、外来投资企业和个体民营企业代表对部门、单位和机关工作人员进行评议，对评议倒数第一的部门、单位，一次通报批评，两次诫勉，三次“一把手”免职；评议最差的机关工作人员调离工作岗位或辞退。四是改革工作运行机制。从区到村统一分成两条线，即稳定和经济社会事业工作线，上下直通，责任到人。区级领导包镇街道就抓招商引资和社会稳定两件事，帮助镇街道研究发展、稳定的措施，搞好协调，确保镇街道“既干事，又不出事”。
（三）以开展“革除障碍、跨越发展”主题教育活动为契机，在全区上下大力营造干事创业的浓厚氛围。人的思想观念和发展氛围对一个区域的发展的影响是决定性的。要紧紧抓住开展“革除障碍、跨越发展”主题教育活动这一契机，在全区上下营造和发扬“三个永不”的思想观念。一是永不争论。只要有利于发展，只要能够促进发展，什么办法都可以用，真正做到敢闯、敢试、敢冒，不墨守陈规，不坐而论道，更不评头论足，一心一意谋发展，聚精会神搞建设。很多时候我们往往在某个问题存有争论或意见分歧的时候，别的地方就已经干起来了，不自觉中就拉下了一大步。对此，我们必须以“三个有利于”为标准，抛开争论，不管什么事情，不管别人怎么讲，都要去试试。成功了，就一往无前地干下去；失败了，起码也会为今后的发展积累经验教训。二是永不懈怠。一定要坚持“重激励、严考核、高保障”，并且要结合实际，尽快出台有关制度，把跨越发展落实到制度建设上，以制度管人，以制度调动工作的积极性和能动性，万众一心抓经济，众志成城促发展。三是永不埋怨。虽然我们在加快发展的过程中，遇到的体制障碍较多，但不能埋怨。目前，我们最大的障碍是思想观念的障碍，只要把思想观念的问题解决好了，发展的困难和问题就能迎刃而解。全区上下要增强“我要发展”的忧患意识和责任意识，发挥好主观能动性，以创新的思想观念、超前的行动，找准工作的切入点，赢得市里支持，推动经济发展。
商场考察报告（二）
一、商业动线――清晰明了，无死角，无盲角
此次深圳、香港各个商业中心的考察过程中，发现各类的商业物业，其动线设计都非常简洁明了，主要分为两类：
1、直线型：
商场整体动线呈直线分布，中间宽敞开阔的公共走道，两边店铺，人流行走的动线就相当简单，无须考虑转弯或者绕圈，而且像香港“又一城”这样的MALL，极其简洁的就只有这样一条商流人流主通道，没有其他什么外街、内街或者次动线之类的设置，客人无论从地铁口进商场还是从一层大门进来，逛商场的动线很清晰的就是那么一条，路盲也不会迷路；此类设置的另一个明显的优势是从逛街的人的角度看过去，基本没有视线的盲角死角，所有的店招都一目了然。
而类似像店铺的仓储、货运通道、消防楼梯包括像公共洗手间等辅助空间的设计位置，在这些直线型的商场类的商场设计中，基本都在商铺的背后（往往是不影响立面的那一侧），因此，基本上可以杜绝逛商场的时候，发现工作人员、供应商什么的走在商场主通道上，这一点从加州阳光的货梯设置就可以发现存在很大的缺陷，在主要的人流通道上，B区和A区的交接部位以及B区的最中间，都设置了货梯或者客货两运梯，虽然使用时间上，可以错开使用，但由于餐饮类的原料有很多腥气类，而每天的餐饮垃圾的运输，也都使得加州的货梯包括通道受到气味的影响，消费的环境当然也就受到很大的负面影响了。
2、 中心环形
考虑到地形的特征以及人气的集聚效应，直线型的商场虽然有着清晰明了的好处，但考虑到如果线路过长，也会导致客人产生疲惫感，逛到末端再走回头路的恐惧感可能会挫伤像我这样天生不喜欢逛街的人的积极性，所以像时代广场这样的购物中心，动线设置就是中心环形的比较传统的设计，中心是气势恢宏的大挑空设计，围绕这个中心，店铺环形布置，每隔合适的距离会设置自动扶梯上下，且由于其层数多，为了利于引导客人多逛店铺，其自动扶梯跨度为2层。同样在环形的商场设计中，它们也基本看不到辅助用房或者货梯这样的辅助设施设置在其主动线中。
建议：余杭、27号地块等类似的商业设计中，动线宜简洁明了，要求消费者在逛街的时候，无死角盲角，类似像消防通道、设备用房、货梯等设置，必须避开主要动线，保持整体动线的统一流畅。
二、业态规划――主力店醒目，次主力店次之，目标客户明确型再次之。业种有集群效应，购物、餐饮、休闲类适当有穿插，互为补充。
此次考察的几个商场中，基本的业态布置如上述所说，大致上，超市类基本在地下一层（或者是档次不高的一些快速消费品――肯德基，必胜客之流的在香港乃至深圳万象城，都只能充当垫底的角色了）。
一层，基本属于国际一线品牌的云集之所，LV、GUCCI、PRADA和CHANNEL、DIOR等奢侈品，争相夺艳。化妆品、珠宝、手表等高档店铺，从内到外，无论是橱窗布置还是柜台陈列，无不体现出奢华二字，商场的整体形象，从顾客一进大门，就给人一种高档豪华之感。
二层，国外二线和国内一线。
三层，国内二线品牌。
四、五层，餐饮和休闲类偏多。像电影院、美食广场，这些比较集聚人气，而且目标消费性很强的业态，基本就集聚在4层和5层。
当然，在考察过程中也发现，个别购物中心，比如像“圆方”，它在一层设计中，就有了好几个餐饮类的设置（相当高档，其装修极尽特色），而像星巴克、哈根达斯或者其他休闲类餐饮的布置，往往会在一些一层到二层的大型转换空间中，就是给购物逛累的人一个休憩的场所，而且这样的场所中，往往还会布置一定的景观小品，或者有一定的景观资源供消费的人欣赏。
建议：我们的商业项目规划中，业态配比和业态的设置，必须有一定的方向性，虽然从品牌来说，无法做到像上述考察的几个商场的那么档次高。但是有几个原则必须要遵循，一、因地制宜，业态的配比上，传统有一个黄金比例，购物：餐饮：休闲=4:3:3；二、购物的业态设置中，要尊重品牌层次搭配原理，奢侈品旁，不可能去设置杂牌，而餐饮业态的特殊性要求设计中必须提前考虑烟道、隔油池有足够的空间预留。而像真冰溜冰场等设计，几层设置比较合适则见仁见智了，不过像这样的特殊业态，大框架无梁设计、地面设备设置等各项特殊要求都要求了设计的预见性。同样的，如果要考虑旱冰、保龄球、电影院（尤其是IMAX）等类似的休闲项目的设置时，对结构和层高等因素，必须有足够的预见性。
三、人性化设计和细节处理的优化――大幅提升商场的购物环境，影响消费者的购物心态。
1、 因地制宜，封闭空间和半开敞空间的合理设计。
深圳、香港的商场设计，基本还是属于闭合式的，因此，商场里，店铺内外，中央空调都是打得很足的，逛街的时候，不会有进店门很清凉，出店门就火热的尴尬感受。当然，不管是降雨还是下雪，也都不会影响购物环境了。中空挑高，可以在大厅或者每隔合适的距离设置挑空的中庭，都能使商场显得档次更高，中庭这里还预先设计了电动滑轨，可以安装巨幅广告；而玻璃屋顶的设计，在施工的时候也考虑到了电动遮阳帘的统一安装，既可引自然光入内，也可在太阳暴晒的时候遮阳，降低能耗。这几点都可以为我们的新项目所用。
2、商场的导示系统，需要提前考虑到设计的点位和数量以及用电量。此次考察中所有商场标志标牌，均未发现有裸露的电线或者用压条的电线，基本都是通过吊顶或者在地下管线中提前预埋，成本节省、效果又美观。
3、软装布置和景观小品包括休憩类的完美结合。商场布置中，可以发现，很多根据季节、节庆布置的软装和小品，很大程度上提升了商场的品味，丰富了商场的形象。同时，又很好的结合了商家的促销信息，此次考察时间处于七夕前一周，基本上很多商场的堆头，都把七夕这一爱情元素结合了进去；而在景观小品的布置中，又有很多的小品匠心独具，远看是景观小品，近看却是一张可休憩的铁艺座椅；问讯台上大大的问号挂着，比生硬的“咨询中心”类似的设置，并没有增加成本，但是却让人耳目一新。
4、商场和公共空间的联通但又不影响闭店，这点也值得我们借鉴，商场上方，高档写字楼林立，地下，地铁繁忙，人流攒动。在通道设计上，必须保持和商场十分畅通，包括指引标牌也清晰到位。而闭店后，又不影响人流的正常通行，非常关键。
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