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投融资计划书
投融资计划书
一、项目名称：XX大厦（以下称甲公司）
二、项目分析：
1、项目的基本情况：项目位于广州市XX路XX号，地处广州天河黄金商业中心区，建筑面积约为80000㎡，框架结构，框架已基本完工。由于开发商各种原因导致没有进行外墙装修和配套设施的安装，形成了“烂尾楼”。
2、项目的来历：此栋楼的原业主为“广州市XX集团”（乙公司），是经过广东省委、省政府介绍的项目。
3、资金投入：乙公司按目前的市值估价，大约资金已投入3-4亿；假如乙公司转让给甲公司继续开发，转让费用大约要13亿，如果继续进行外墙装修和设备的安装、宣传等，估计还要5个亿。
4、市场定位：目前，甲公司打算收购此栋物业作为打造广州市第一栋“金融超市大厦”，将华尔街的成功模式结合中国的实际，寻求将银行业务、证券业务、保险业务、担保业务、典当业务、风险投资业务、拍卖业务等不同金融性服务业在一栋大厦的“一站式”解决，同时吸引外国的金融机构进驻，作为广州市的对外的金融窗口。此项目现阶段已经得到了广东省委、省政府的大力支持，希望进一步得到政府的相关立项批文。
三、管理团队
甲公司，有一个经验丰富的管理团队，吸引了风险投资界大量风险投资专家的加盟，甲公司已经开展十几个部门，设有风险投资部、不动动产投资业务部、保险业务部、基金部等（含国际基金投资介绍）、（因暂不了解公司人员状况，无法罗列）。
四、资金状况
目前收购此栋大楼，乙公司已经开价人民币12.7亿，同时还有两个公司也正在和乙公司正在商谈过程，有意思购买；而甲公司目前的自有资金大约为人民币7亿左右，还无法用自有资金进行收购，还必须和向外融资10个亿以上。
五、融资方案的设计
针对以上情况，甲公司将采取以下几种方式进行融资。
（一）融资方式：
1、甲公司与乙公司进一行商谈，摸清楚乙公司的各种情况，然后甲公司制作详细的商业计划书，吸引和乙公司合作开发，甲公司作为投资方，进行合作开发，盘活此栋楼“烂尾楼”。但必须按照甲公司的原市场定位进行开发、管理，股份可以各占50％，共同销售、经营此物业。
2、如果乙公司不想再合作开发，我们可以想法了解到目前想要开发此栋楼的两个竞争对手的情况，制作可行性报告和合作意向书，与竞争对手进行谈判，在谈判的过程中要注意方法和策略，进行共同合作开发，争取压低原业的楼价，做到三方共赢的局面，但市场定位不变，股份可以各占1/3，共同开发，共同经营、管理。
3、在前面的基础上，甲公司还必须制订详细的商业计划书，争取获得政府的支持，获得立项，然后在外面寻找合作伙伴，例如开发商、风投公司，进行项目商谈。
4、在装修阶段，可以把装修工程往外承包，让工程队带资进行装修；还可以委托给专业的销售公司销售，派出销售经理去接触各个金融公司，例如：银行、保险、证券、基金、投资、担保、拍卖行、典当行等相关行业领头企业，做好宣传和销售工作，吸引他们趁早购买物业，回笼资金。
（二）融资期限和成本
融资期限为中长期的融资，大约5-8年，融资金额大约为人民币10亿，融资的成本大约融资的5-8%。
（三）利润分析
经过市场调研和比较，此地段的甲级写字楼的售价大约在每平方25000元—35000元间，如果出售全部面积的80%，大约可以收回25个亿以上。利润可以达到8个亿，时间大约在2-3年。还有20%的物业可以用于出租，目前此地段的甲级写字楼的租价每平方是80—150元不等，是一个可观的收入。还有物业经营收入、广告收入等，总的利润是可观的，是值的投资的。（还没有深入调研，只是设想）
（四）风险分析
此栋楼如果能够联合开发，风险在于1、政府支持的力度大小；2、各个金融机构的接受和认可的程度；3、项目宣传的影响力；4、市场的变化等因素。要克服这些风险，最主要取得政府的大力支持，让政府介入争取立项，作为政府的一个形象工程来进行。
（五）退出机制
甲公司可以和投资公司签好退出条件，例如当5年后，投资公司可以选择收取多少回报后，连本带息退出，也可以选择继续合作经营，或是融资成功，取得房产证后，(www.fwsir.com)把产权抵押给银行，归还投资公司的本息和应取得的利润。
六、从“XX大厦”的定位、销售和管理阶段
1、“XX大厦”从前期客户群的定位，功能厅的规划设计都要吸引外国的一些成功的经验，将华尔街的成功模式结合中国的实际，作出详细的规划、定位。
2、在销售阶段，要委托有销售商业写字楼的代理公司进行促销和宣传，快速回笼资金。
3、在管理阶段，可以聘请专业的物业管理公司进行管理，以“租带销”的模式取得最大的回报。
七、从实际的“XX大厦”和虚拟的“XX平台”相结合，整合社会各种资源，创立“甲公司”国内金融界第一品牌，把甲公司的发展推向更高的层次。
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