项目招商计划书

项目招商计划书

　　项目招商计划书（一）

　　一、招商目的

　　1、全面启动商业

　　由于本项目周边商业基础薄弱，原有长江路、越秀路、浦江路、裕安路等商业为社区基本生活配套，尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和先天的商业氛围。如果实行单一的销售策略，而在没有后期的招商管理和规划跟进的情况下，将使销售形成压力，同时在客观上无法具体执行项目前期定位和业态具体规划。如果在个体投资者无法进行有效的自主招商和租赁的情况下，将不利于项目的后期销售和市场推广，并将造成不良的项目形象和社会形象。只有通过前期的统一招商和对主力店铺的专向引入，通过合理的业态规划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘阶段能快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目前期的业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动项目的全面进展。

　　2、快速回笼资金，缓解销售压力

　　芜湖整体商业市场以中山路商圈为核心，商业较为集中。而城北板块地域、居住区、人流、商业据点相对分散，作为城北板块的核心商业项目，近7.4万平方米的商业体量对销售将形成巨大的压力。为了在项目运作过程中能快速回笼资金，在分区销售的同时，对部分大体量、大业态、以及特殊主题区块进行有效的统一招商，通过前期的租金回笼，从而减轻项目的整体销售压力。

　　3、增加项目卖点，促进销售

　　项目通过前期的实质招商策略，通过对市场知名商家和具体主力业态的专向导入，将更好地提高项目的整体市场吸引力，进一步促进经营者和投资者对本项目市场的发展前景信心和项目投资价值预期的信心。在项目的运作前期，具体建筑和商业业态尚未完全形成的前提下，同时在城北尚未形成聚集的商业群体，投资者和经营户对商业项目将存有诸多忧虑。在项目的前期推广过程中招商政策可以作为项目的一大卖点进行有效的商业推广，增加本项目的市场竞争力，减弱市场对本项目的地段和交通等不利因素的抗性。

　　4、增加项目的后期价值和回报价值

　　商业项目在培养成熟后，开发商可以长期持有项目部分区块产权，通过稳定的租金回报，作为一项长期的投资和资本增长点。同时也可以通过转让产权而销售，在商业价值已经形成的基础上，获得数倍于前期销售价格的利润。

　　二、招商原则

　　在进行多元的市场全面招商的过程中，我们必须结合项目本身的相关特点和制约因素，从实际出发，进行有步骤、有计划、有质量、有绩效的招商工作，同时吻合项目的整体利益。根据项目的总体运作思路和项目的总体发展，必须尊重以下原则：

　　1、吻合项目的市场定位

　　通过对项目规划区块的全面招商，使项目能在发展的预期内合理推进。同时各项招商工作能吻合项目的前期总体规划，招商内容吻合项目既定的市场定位和相关各项项目的前期规划。

　　2、执行项目的业态规划

　　为了形成统一的项目形象和整体商业形象，提升项目整体的商业价值和市场价值，在招商过程中必须以前期的业态规划为基础，在此基础上执行主题业态的集中和多业态的分区，使商业形态满足前期的合理规划，使项目业态规划的优势发挥至最大化。

　　3、品牌化

　　在招商工作中，应以相关对应业态的主力品牌作为突破口，以项目的主力店铺结合有市场影响力的品牌商家，形成联动的商业效应。即可促进下一步的招商工作，同时将有效提升项目的商业形象和商业号召力，进而促进销售的有效展开，为投资者和经营户树立市场信心。

　　4、主题化

　　在具体业态的招商过程中，应以主题化经营和特色经营的品牌商家为一线范围，从而强化项目的主题化和核心竞争力，而芜湖传统的商业形态形成一定的市场差异。

　　5、辐射力

　　作为城北区块的商业核心区，商业在覆盖城北区域的同时，将辐射整个芜湖区域。因此，商业业态需要有效的支撑，只有具有辐射力的业态和商业形式才能形成本项目的整体辐射力，最终形成真正意义上的城北核心商圈。

　　三、项目招商区块规划

　　根据最新的规划方案，项目按区域分为沿街商业区、商业街、临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、商业办公区（SOHO办公、酒店式公寓）、水岸餐厅。

　　其中临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、水岸餐厅等区块体量较大，单体销售总价较高，在整体商业氛围尚未形成、项目尚未成熟的市场前期，销售具有一定的难度。同时这些区块相对具有独立性和整体性，业态规划执行相对具有现实可行性，容易操作。我们建议把此四大区块作为项目统一招商区块，进行前期的招商运营，和商业街及沿街商铺形成区化互补，力求逐个突破，带动项目其他区块的顺利销售，最终使项目形成成型的商业形态

　　1、招商业态规划图

　　2、招商区块具体规划

　　A区块

　　临湖休闲风情街

　　（主要业态：休闲、娱乐、餐饮）

　　（1）其中东区和西区分别为独立的2层结构，可以作为单体进行整体招商，具体业态初步设计为主题餐饮或小型浴场。

　　（2）A区块中间三大区块为4层结构，可以考虑1—2层、3—4层分层招商。沿湖区域的1—2层具体业态初步设计为主题西餐厅、咖啡吧、酒吧、演艺吧、茶楼；其中靠商业街区域的1—2层具体业态初步设计为主题酒吧、演艺吧、美容、餐饮等。

　　（3）A区块中3—4层具体业态初步设计为足浴、桑拿、按摩、KTV、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等

　　可以将芜湖市此类处于市中心的休闲娱乐业态进行洽谈，同时向合肥、南京等地进行招商，向有意进驻芜湖经济技术开发区此类业态进行招商洽谈。

　　项目休闲娱乐设施主要包括足浴、桑拿、按摩、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心、酒吧、茶楼、咖啡吧、西餐厅等。

　　此类业态招商主要面对芜湖本地市场及在安徽设立连锁的品牌

　　店，同时考虑在南京、杭州等地进行相关业态品牌招商，提升整体休闲娱乐设施的档次。

　　KTV——根据周边消费者特点及消费能力，建议引入量贩式KTV，如泡泡龙、城市花园KTV、银乐迪（如结合银泰百货顶层空间）等量贩式KTV。

　　B区块

　　综合楼

　　（主要业态：家居广场、浴场主题餐饮、办公）

　　（1）B区块中沿街一楼部分将作为商业街底商进行统一销售，不作具体招商。

　　（2）其中2层区域具体业态初步设计为主题小型家居广场、主题饮浴场。家居广场业态招商商家以扩展型华东连锁品牌店为主，即可作整体招商，同时可扩大项目的商业影响力。浴场——建议在芜湖、马鞍山、南京、合肥等一带已发展较为成熟的品牌店进行招商，如马鞍山翠林洗浴中心等。

　　（3）其中3层及以上区域具体业态初步设计为办公、商务空间。可以作为小型公司的积聚地，主要公司形式为：外贸公司、贸易公司、销售公司、企业办事处、咨询公司、广告公司、装潢设计公司、图文公司、网络公司、IT、美体、健身、家政公司、培训机构、主题店行政区等。

　　C区块

　　宾馆

　　（主要业态：宾馆、餐饮）

　　D区块

　　水岸餐厅

　　（主要业态：主题餐饮）

　　四、招商市场定位

　　由于项目现阶段业态规划为中小型业态，单体业态体量较小，同时没有大型主题广场和百货中心等主力店的规划。所以结合项目现有状况和具体业态规划，招商工作将以芜湖为主体市场，进行点对点的专向招商。同时结合局部的个体业态的规划需要，进行异地招商（上海、南京、杭州、广州等城市）

　　1、休闲业态

　　具体业态主要为西餐厅、咖啡吧、茶楼、足浴、浴场、桑拿、按摩、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等，主要招商区域为芜湖市。

　　主要商家有城市花园酒吧、上岛咖啡、都市花园咖啡馆、风雅老树咖啡、六和村茶馆、雨之林红茶坊、良子足浴、雅室工艺等。

　　外地商家为（主要为上海地区）：两岸咖啡、左岸咖啡、星巴克咖啡。

　　2、娱乐业态

　　具体业态主要为酒吧、演艺吧、夜总会、KTV。主要招商区域为芜湖市。

　　主要商家有城市花园KTV、金壁辉煌KTV、及其他娱乐个体。

　　3、餐饮业态

　　具体业态主要为饭店、餐厅、主题餐厅、特色饭店、茶餐厅、中式快餐。主要招商区域为芜湖市。

　　餐饮招商主要为大型酒楼的招商工作，其招商对象主要面对芜湖本地客户，以在芜湖本地发展的特色餐饮为主，同时考虑外地餐饮连锁品牌的引入，如各色连锁快餐店等。

　　4、购物业态（综合楼区域）

　　具体业态主要为小型艺术家居广场，主要内容为居家用品、整体厨房、床上用品、生活用品、家艺等。主要招商区域为芜湖市。

　　其中入驻商家以强调生活艺术的品牌为首选。参考品牌有“博洋家纺”、“帅康整体厨房”、“大洋窗帘”、“美克美家”、“艺藤居”、“布老虎”等。

　　5、办公业态（综合楼区域）

　　主要招商区域为芜湖市。

　　五、招商方式

　　商业物业项目招商的方式主要有两种，委托专业招商咨询机构进行项目招商，自己搭建招商团队进行招商工作。

　　1、委托专业招商咨询机构进行项目招商

　　对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商或者国内著名的主题百货公司请进来有利于整个项目的招商，通常国内专业的招商咨询机构更具有国际知名零售商和国内著名的主题百货公司的关联度，所以委托专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进项目的进展，同时可以连带后期的商业管理和运营，对项目的市场推广和后期运营更为有利。缺点是成本较高，同时需要前期对当地市场和项目本身进行深度的调查和研究。

　　2、自己搭建招商团队

　　作为具有商业项目运营经验的开发商，已经具有一定的招商经验和成熟的招商团队，自己搭建招商团队进行自主招商可以切合项目，对招商工作是非常有利的，同时对项目的把握和当地市场的消费状况及投资需求的研究有充分的优势。但同时容易使开发商分散精力，在项目后期中不易脱身，如果项目招商一旦陷入僵局，将使问题更加复杂化。

　　本项目如果确定自己搭建招商团队自行招商，就必须组建具有商业运营招商经验的团队，弥补开发商在经验上的不足；同时须具有商业项目后期经营管理的经验，招商团队可以作为项目后期开业经营的管理公司的基本团队。

　　A、招商团队架构表

　　B、招商相关工作经营管理架构图

　　六、招商渠道

　　1、广告招商

　　常规招商最常见的就是通过广告招商，它主要是通过各种广告媒体将项目的招商信息传播出去，通过电话、传真、信件等方式来收集客户资料，通过进一步谈判，引导投资者对项目产生兴趣。对于招商团队不健全或者相关经验尚不到位的情况下，这种招商方式是比较合适的，并能快速地开发市场。

　　广告招商的费用较高，对于商业项目初期不适合用投放大量招商广告的方式进行招商。由于消费者在选择投资项目时往往比较谨慎，对于缺乏品牌知名度的新新项目缺乏信心，因此广告招商的效果不是很明显。广告招商的优点是传播面广，能够找出很多招商人员无法找到的潜在投资者。其缺点是费用高，招商质量低，针对性差。采用此种方式的关键在于，要选择经销商关注的媒体发布招商广告。

　　在这里我们建议，在项目前期可以通过适量的媒体进行广告的全面推广，在达到直接招商效果的基础上，为后期的点对点招商形成认知的基础。全国性的招商广告发布媒体已经越来越集中，报纸基本集中在《中国经营报》、《南方周末》、《环球时报》；杂志则集中在《销售与市场》、《商界》、《南风窗》。因此这些是大型商业项目首选的全国招商广告媒体。作为本项目将以芜湖市场为基础，适当辐射周边区域巢湖市、马鞍山市、铜陵市、南京市。针对芜湖市场主流媒体基本以《大江晚报》、《芜湖日报》为主；针对周边区域以《金陵晚报》为主流媒体；针对上海区域以《新民晚报》为主流媒体；针对浙江区域以《钱江晚报》为主流媒体。

　　2、展览会招商

　　通过芜湖房地产交易会或住宅博览会，以及相关的行业展会进行展览会招商，同时针对外地市场可以参加上海、南京、浙江等地区的专业性展览会。展览会上信息和业内人士比较集中，是招商的大好时机，而且通过这种方式的招商成本最小。

　　3、项目洽谈会

　　项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。由招商团队与拟合资、合作或引进的项目，有针对性地与投资者和商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。

　　4、项目发布会

　　项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进投资、合作的项目，阐述本项目的总体情况、发展规划、投资前景、商业前景，以期吸引投资者和客商。

　　5、专家研讨会

　　专家研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。可以通过由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会的方式，进行项目的互动、传播和招商。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资前景和项目的未来规划，以及相关的优惠政策，达到宣传的效果。

　　6、点对点招商

　　根据现有的招商区块规划和具体业态体量现状，进行有针对性、有目标的专向招商。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，同时招商效果理想，绩效明显。

　　7、通过人脉关系招商

　　开发商可以利用现有的关系网络和人际关系，进行有针对性的招商，虽然圈子和招商面小，但成功率高。

　　项目招商计划书（二）

　　一、项目建立背景

　　**年10月1日，多媒体网旗下的《多媒体电视》十二个频道正式向世界开播。在**年2月预计实现手机浏览，城市居民家用电视上网浏览的目标。《多媒体电视》十二个栏目是全国最具专业化特色，国际化商务与贸易咨询相结合的多媒体电视平台。预备在全国各省市筹建网站运营分支机构，与地方政府、机关、企事业单位、及广告文化公司铿锵连手，通力合作，实现双赢。

　　二、栏目现状与发展

　　为了推动IT多煤体综合数字电视传媒业的发展，进一步适应迅速崛起的数字电视传媒产业的发展，特拟《多媒体网项目招商企划书》，旨在寻求战略合作伙伴。

　　多媒体电视十二个频道以“十二合一”全新运营的理念，全面开发和利用频道资源，发挥效益空间，改变传统电视传媒，依赖广告收入的单一经营模式，变消费者市场需求为核心，将①《搏在中国》②《影视中国》③《易货中国》④《人文中国》⑤《贸易中国》⑥《招商中国》⑦《名牌中国》⑧《IT中国》⑨《健康与中国》⑩《房地产中国》⑾《信息中国》⑿《游戏中国》十二大主体有机结合，更有利的开拓广阔市场空间。

　　《多媒体电视》十二个频道的发展，紧随着中国IT数字电视的发展与普及，不断的扩大栏目的容量，提高栏目质量，以打造精品栏目为重点，不断开发栏目资源，使《多媒体电视》频道成为中国多媒体综合数字电视传媒业的焦点品牌。

　　三、栏目优势与平台

　　根据频道的定位，在今后一段发展中，频道资源内容可分为：①“打造名人”②“影视新秀”③“同城易货”④“人文奇景”⑤“贸易信息”⑥“连锁招商”⑦“名牌产品”⑧“IT产业”⑨“健康咨询”⑩“房地产走势”⑾“信息荟萃”⑿“游戏天堂”。

　　从目前栏目的经营分类可定义为：

　　①《搏在中国》②《影视中国》③《易货中国》⑥《招商中国》⑦《名牌中国》⑧《IT中国》⑨《健康与中国》⑩《房地产中国》为八大效益频道；④《人文中国》⑤《贸易中国》⑾《信息中国》⑿《游戏中国》为四大公益频道。

　　四、联盟模式与条件

　　（一）建立影视联盟多媒体集团：结合当地传媒业优势，报道名牌企业或产品、各种商务展会、IT产品及游戏、健康行业、房地产行业等最新动态。与当地相关行业：如政府网站，报纸、电台、电视传媒机构、保险公司、银行、酒店、休闲业、旅游业、房地产业、文化艺术产业等相关行业，建立互动多元化的合作模式，发展为当地最具挑战性的多媒体影视集团。

　　（二）地方联盟连锁企业主要合作条件：

　　l、联盟方主要有一定的经济实力，并对数字电视节目有一定的了解，有信心的大中型私营或国营企业及机构。

　　2、注册成立联盟合作公司，合作经营，联盟方需具备摄制场地、办公场地以及制作《多媒体电视》栏目电视节目的运营资金。

　　3、《多媒体电视》提供栏目资源，全力支持联盟合作公司，负责电视节目的播出，和编辑制作以及电视节目的运营管理，网上的各种培训等。

　　4、联盟方负责当地的人力资源、工作机构、财务管理、资金统筹等。

　　5、在频道整体规划下，合作公司负责开展在地区的易货、公关、包装、广告、经纪、招聘、招商、版权转让等相关业务。

　　6、经营利润及版权可归联盟合作公司所有。

　　7、建立联盟影视中心：在地方城市成立拥有一流设备，人才制作中心，结合当地传媒业优势，发展成为当地最大的影视人才，打造名人的基地。

　　（三）地方加盟连锁经营的广告公司主要合作条件：

　　1、合作方为当地有相当的经济实力以及有业务能力的企业或个人及中型广告公司。

　　2、合作方负责栏目的电视节目业务的推广包含易货、公关、包装、广告、经纪、招聘、招商、版权转让等。

　　3、合作方可出资承包或代理销售《多媒体电视》十二个频道的多媒体电视节目时段、自主经营。

　　4、频道根据合作方完成的业务量给予各种优惠条件。

　　五、市场效益分析

　　近年来，我国IT多媒体传媒业连续以25％速度递增，利润率在20％．45％，充分显示出我国多媒体综合数字电视传媒业巨大潜力和发展空间。目前，由于企业有了品牌意识，众多企业开始进军多媒体传媒业。

　　（一）、《多媒体电视》频道受众定位：年龄结构16——65岁

　　性别结构男性60％女性40％

　　职业结构蓝领30％

　　工薪族40％

　　青少年15％

　　打工族10％

　　农民5％

　　（二）、《多媒体网》市场利润空间

　　广告经营市场：主要来源贴片、冠名、字幕、标贴、赞助以及软性广告等（每年可创收50-80万利润）。

　　发行销售市场：频道成品片，其中20％一30％可销售，版权利润率20％（每年可创收80-100万利润）。

　　影视培训市场：举办演员、主持、编剧、影视制作、音乐、化妆等培训（每年可创收100-150万利润）。

　　大赛演出市场：组建文化艺术团体及各大演艺明星，(www.fwsir.com)通过合作方在本地开展各类比赛演出活动，打造本地知名产品及人物的演出品牌（每年可创收40-50万利润）。

　　本地易货市场：打造多媒体电视本地易货巨大的市场空间（每年可创收20-30万利润）。

　　联合媒体市场：建立相关网站、报刊、广播媒体的互动平台（每年可创收5-10万利润）。

　　资本运营市场：组建联盟、加盟连锁、合作体制，吸引资本，有较大的空间（每年可创收40-50万利润）。

　　网上会展市场：组织各类会议、赛事、评选、以及VIP会员俱乐部等（每年可创收20-30万利润）。

　　（三）《多媒体电视》频道运营策略：多元化、多栏目专业化经营，个性与本土性结合以及联盟经营发展策略，投资与风险并存，《多媒体电视》栏目应采取各种措施把各类风险降低到最小值。

　　六：发展前景

　　截至**年９月底，全球使用ｃｄｍａ２０００１Ｘ和ＷＣＤＭＡ等３Ｇ技术的用户已经达到了１.４０亿人以上，其中ｃｄｍａ２０００１Ｘ用户１.１９亿人、ＥＶ-ＤＯ用户１０２０万人、ＷＣＤＭＡ用户１１９０万人。

　　据一份名为《移动电视和家用电视视频业务》的研究报告表明，移动电视和家用电视视频业务将是移动运营商提升其３Ｇ网络业务收入的主要业务。

　　该报告指出，人们耗在电视上的时间远远高于手机。不过针对消费者的调查显示，消费者对这种承载于移动网络的内容开始逐步接受。由于专注于移动电视和视频点播业务，《多媒体电视》十二个频道的市场前景无可估量。该报告还指出，由于支持视频流和视频内容下载，３Ｇ最终使运营商将移动电视推向大众市场成为可能。移动电视和家用电视视频业务的前景就像当前互联网业务一样前景无量。

　　项目招商计划书（三）

　　一、项目名称

　　3000亩藕塘综合开发

　　二、项目概况

　　1、交通便利：山东东营市机场、港口、火车、汽车运输线路发达。

　　2、资源丰富：位于黄河口自然保护区内，气候、土质、地理优势明显，水、电力齐全，开发潜力巨大。

　　三、项目准备进展情况

　　已做好总体规划设计等有关开发的各项工作

　　四、建设规模和内容

　　1、瞄准政策，争取融资60万元改造藕塘3000亩。

　　2、投资240万元进行藕苗、虾苗、肥料、人工、生活区建设，预计年产莲藕2250吨，虾75吨；两项合计300万元。

　　五、项目可行性分析

　　莲藕是居民日常生活的主要蔬菜之一，以其物美价廉深受消费者青睐，市场销量逐年递增。莲藕还可加工成藕粉、藕片，莲子可用作药品和食用补品。藕虾混养是生态养殖新模式，已试验养殖两年均成功，市场前景相当广阔。

　　六、投资效益分析

　　在黄河口自然保护区内，投资300万建占地3000亩的莲藕种植基地。年产莲藕2250吨，出塘价按1元/斤计算，年可创产值450万元，年利润额300万元，利润率66.7%。年产白对虾75吨，批发价格10元/斤，可创产值150万元，利润90万元，利润率60%。年可创总纯利润390万元。投资回收期为1年。

　　七、风险和对策

　　1、自然灾害风险：如有少见的冰雹、干旱时导致产量下降，但不绝产。

　　2、预防措施：冰雹预警由本地武装部高炮预防，一般十年不遇；干旱仅在1983年黄河断流一次。藕塘附近有备用水库5000亩；必要时可应急调剂使用。

　　八、效益分配可与投资方协商确定。

　　九、项目优惠条件

　　土地承包费价格优惠，仅130元/亩/年，水资源免费使用。

　　联系地址：东营市河口区孤岛镇

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