物业公司中央空调系统操作流程和管理制度

物业公司中央空调系统操作流程和管理制度

　　在当今社会生活中，制度的使用频率呈上升趋势，制度是维护公平、公正的有效手段，是我们做事的底线要求。想必许多人都在为如何制定制度而烦恼吧，以下是小编为大家整理的物业公司中央空调系统操作流程和管理制度，欢迎大家分享。

物业公司中央空调系统操作流程和管理制度1

　　一、运行前的准备工作：

　　1、首先查看主机电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的正负10％（正常值为365－415）

　　2、查看两个水系统是否充满水，冷冻水是否在正常压力位，末充满水的排除故障后补水至满液状态。水压、压差，以在规定范围内为准（注：空调水低区水泵进水1100KPa，出水1450 KPa，冷却水进水300 KPa，出水700 KPa，高区冷冻水泵进水1400 KPa，出水1650 KPa）；

　　3、检查油温、油位是否在正常范围内

　　4、查看管道上的阀门，检查各种阀门是否均已打开处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。

　　5、检查中央控制屏及控制柜各种信号指示灯是否正常。检查需供冷区域末端风柜机AHU、PAU和风机盘管运行状态，根据当天室外温度估计运行负荷，以便确定主机负荷、投入台数，每开一台主机，应开一组水泵、冷却水塔配合（注：夏天白天不停机，晚上冷冻回水温度超过15℃时主机运行）。

　　6、停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时。

　　7、查看上班的运行记录，了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机（一小时内启动不得超过四次）

　　8、测量室内外的温度，根据气象条件和用户情况确定运行。

　　二、开机及运行操作

　　7、先启动一台冷冻水泵，待运行平稳后再启动一台（一台备用），8、先启动一台冷却水泵，平稳后再启动一台（一台备用）（注：主机运行中，冷却水出水温度升高至38℃时，需加开冷却水塔风扇）；

　　9、启动冷却泵的风机：如室外温度很低，也可启动一台，或不启动。但要保证冷却效果，冷却水出水温度不高于30度。

　　10、水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查。

　　11、确认冷却水进、回水压力、压差，冷冻水进、回水压力、压差正常，5分钟后启动压缩机（注：若系统压力过低，检查膨胀水箱供水是否正常）；

　　12、压缩机启动后，观察控制液晶显示屏显示，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后机组才算启动成功。

　　13、调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足。

　　14、确认主机无异常情况后启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常，立即停机检查。

　　15、整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。

　　15、系统正常运转以后，每小时做一次记录。

　　16、系统正常运转参数是否符合标准。

　　三运行检查

　　17、电源：

　　（1）三相电压380V±10%

　　（2）三相电流＜1360A

　　18、油路：

　　（1）油温≤60℃

　　（2）油位：不能低于下视镜1/2

　　（3）油压：30 KPa~45 KPa

　　19、导叶开度≤100%

　　20、排气温度：30℃~60℃

　　21、止推轴承间隙≤60MIL

　　22、冷冻水：进水7~24℃，出水≥5.5℃

　　23、冷却水进水≤34℃，出水≤40℃

　　24、制冷系统

　　（1）冷凝压力350~1100 Kpa

　　（2）冷凝温度15℃~50℃

　　（3）蒸发压力200~550 Kpa

　　（4）蒸发温度5℃~20℃

　　25、主机运行负荷、导叶开度察看，检查有无异响、振动、泄漏现象，注意：机组发生跳停时，检查并记录显示屏显示的故障内容，消除故障后才能开机，发生喘振检查水流压力、温度设定值、电气元件及导叶执行机构。

　　四、停机操作

　　（一）正常停机

　　26、先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态。

　　27、主机停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动。

　　28、逐台关闭冷冻水泵。

　　29、完成上述操作以后，对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行。

　　（二）事故停机、

　　30、主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机故障，短时间不能排除的'需按正常停机操作停机。

　　31、管路故障：检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，就立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行。

　　32、停电：这种情况应按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示。待恢复供电后重新启动运行，同时做好记录。

　　33、火警：遇到这咱情况应立即关闭主机总开关。

　　（三）停机注意事项

　　34、节能考虑，冷冻水回水温度够低时，降低运行电流，使主机卸载，停冷冻水机组；

　　35、主机停止3分钟后，停冷却塔水泵、冷却塔风机。注意：确保大厦内24小时冷气供应，冷冻水泵24小时运行，间隔6小时交替转换运行。冷却水回水温度超过15 ℃，按开机程序启动机组。根据季节、室外温度变化开启主机，视节能考虑，夏天时间段7：00~19：00中途不准停机，确保冷冻出水温度7℃，回水12℃，冬天时段灵活开启主机，晚上冷冻回水温度超过15℃，按开机程序启动机组。

　　五、空调主机房管理规定

　　36、空调主机房平时应上锁，钥匙由空调运行工保管，末经许可，非工作人员禁止入内。

　　37、保持机房内良好的通风和照明

　　38、空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。

　　39、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。

　　40、每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作

　　41、每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。

物业公司中央空调系统操作流程和管理制度2

　　“开源节流，降本增效，经济效益与社会效益同步增长”永远是金鹰经营的重要原则之一。成本是利润最直接的来源，更是竞争的基础，而物业管理是能耗控制的主力军，能耗规范管理要以科学合理化管控为目的，因此我们在为购物中心提供服务保障的同时不断探索新的节能减排方法和措施。

　　盐城金鹰购物中心位于建军路169号，建筑面积达96000平方米，共有8层营业楼面，业态组合丰富，商品品类齐全，组合了购物、个性快餐、主题餐饮、影视影院等多元化的体量，最大程度上满足客户的消费需求。随着建军路店经营环境的不断提升，许多商户专柜都慕名而来，陆续要求加入，随之经营面积密度持续增高，这与能耗是成正比的',能源费用要占到经营收入的10%或更高。项目平时每天营业12个小时以上，设备运行则超过13小时、各种节假日营业长达15-16个小时，且几乎每天都处于满负荷运行状态。20xx年全年总耗电量18253800度，总支出电费是1552万余元。中央空调系统电费272.57万元，电能耗占比18%左右.

　　盐城中心管理处经过长期对能耗的使用数据对比值的积累，特别是对中央空调节能的核心问题进行细化分析，科学合理运行冷水机组，着重从以下几个方面有效控制能耗：

　　一、制冷主机的能耗控制

　　通过优化主机的运行模式，设定合理的运行参数，根据营业现场实际温度情况设定合理的冷冻水出水温度（出水温度设定低了浪费能耗，设定高了影响卖场购物舒适度）来达到节能目的。中心商场有3台冷水机组，制冷量大小各异，根据季节转换、气温变化来确定开启主机的类别及数量。不参与运行的机组要关闭冷冻、冷却水阀门，以减少消耗。

　　由于冷却水是开放式循环系统，空气中的灰尘，泥沙还有冷却塔填料里的藻类都有可能会进入冷凝器，造成冷凝器管路的堵塞，从而引起偏流。所以每年都要对中央空调启用前后都要进行维保，对冷凝器管路进行清洗，清除管路内壁污垢，以提高冷凝器的热交换效率。风柜机组要定时清洗冷凝器翅片，保持翅片的洁净度。

　　二、空调水泵的能耗控制

　　对冷冻泵、冷却泵要分别加装变频器，温度传感器，压差传感器等控制元件。当水温达到额定要求时变频器降低水泵运行频率，以降低电机负荷达到节能。每年冬季设备停用时，要检查水泵的叶轮有无破损，隐裂，有否异物卡在涡轮内部等。对各管路保温及时检查，发现破损要及时修复，减少不必要的损耗。

　　三、风机系统的能耗控制

　　风机系统由送风系统和排风系统组成，同样要给风机管路加装温控、压力传感器等来实现节能。要经常清洗风机滤网，确保滤网清洁，保持风量通畅，减少风阻，同时也要清洗表冷器翅片，提高热交换效率。

　　商场内每年春秋调时候，遇到有些专柜只顾为提升品牌形象和整体效果，装修时却把回风口部分堵塞，严重减少回风量，这样既增加风机负荷,又影响制冷（供暖）效果。新风系统根据实际情况合理调节，降低室内二氧化碳浓度，提升空气品质，提高顾客购物舒适度。对风管各风阀要及时监测调整，保证各区域送风平衡。尽量避免各区域冷热不均的现象。另外对风机、电机轴承传动系统要及时检查保养，确保设备安全有效运行。

　　四、冷却塔能耗控制

　　冷却水温每超过额定范围1℃，制冷机组效率就会下降3％。所以冷却塔要与制冷机组实现联动，要根据冷却水温的实际变化情况来自动调节冷却塔电机风扇的开启或关闭，这样可以减少操作人员控制的不准确性和滞后性，既可以节能又能保证机组良好运行状态。定时检测冷却水质，定时给冷却水加除藻、除垢药剂，主要是中和冷却水中的钙、镁离子，防止制冷机组冷凝器管路结垢，影响热交换效率；减少酸性水质对管路的腐蚀，影响机组使用寿命。要调节好各冷却塔布水器撒水量的平衡，把整个冷却塔作为总散热面积，提高冷却水蒸发散热效果。避免局部撒水量过小引起不均匀，或撒水量过大引起冷却水外溢现象。要经常检查撒水器洞口或者积水盘有无杂物、青苔等堵塞撒水口的情况，确保撒水均匀。过滤器需要定期清洗，如果出现沉淀物堵塞，空调循环水流经过滤器的阻力会增加数倍，造成能耗浪费。

　　五、日常运行的能耗控制

　　1、首先根据季节变化和卖场实际温度情况来确定制冷机组的开启、关闭以及冷冻出水温度的设定，既要保证卖场内良好的购物环境又要注意节能。夏季空调温度一般设定在26℃左右，保证人体感舒适的同时也能达到最佳节电效果。春秋季操作人员要加强现场巡视。注意调节好新风量与回风量，调节好新风机组的运行，在保证卖场温度的情况下尽量不开启冷水机组主机。

　　2、当中央空调运行时要加强巡检和通知各楼层及时关闭通道防火门。一楼主要通道客流量较大，夏天可加风幕机、透明皮帘，冬天要安装加厚棉布帘，防止暖气流失，增加能耗。冬季供暖商场一楼效果差，在正大门外加装玻璃棚房，棚房门上多加一道棉帘，减少冷风直接吹入商场。

　　3、每晚打烊前适当提前关闭主机、冷却塔和冷却泵，仅保留冷冻泵和风机循环，充分利用系统内冷热水的余温保障运行，不会导致浪费。机组每天可减少30分钟的运行时间。

　　能耗有效控制是必须熟悉并掌握本建筑设施设备的具体情况才得以开展的，今后在集团领导下我们将进一步升华节能意识，从降低能耗、废旧利用、技术革新、节约回收等方面深入寻找突破口，对设备运行进行科学地管理、有效的运行，将能耗得到合理的控制。让我们通过实际行动来把金鹰物业管理这个无形的产品真正体现出有形的价值。

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