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试论售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨
试论售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨作者：柴效武
论文关健词：售房养老 不确定性 信息不对称 风险规进
论文摘要：以房养老，是养老保津的街模式，是很值得给予深入探讨的。此种养老思路的推行，可以应对当前的老龄化危机，带来一种全街的养老模式并真正发挥其重大之功用。本文谨对其中内容之一的售房养老模式给予说明，尤其是对其间可能会出现的信息不对称、不确定性等及其风险防范等予以较深刻的揭示。
一、售房养老模式介绍
售房养老是对传统养老模式的一种全新尝试，是我们试图增加一种新的社会保障制度的新途径。这一模式是指房屋持有者（特指年龄不低于一定程度的老年人）与特定机构订立合同，把自己手中握有的房产的所有权有偿转让给保险公司、银行或特别设立的特定机构（以下简称为特定机构），而自己持续保有住房的使用权，一直居住到自己去世，然后再把这一使用权移交给特定机构，使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这一长时间区间里，分期等额向房屋原持有者支付合同约定的房屋出售款项，直至房屋持有者去世。然后，特定机构全权拥有该房产产权，自行处置，以牟取利润。
售房养老制度的推出，对所有当事人都是有益的。房屋持有者把房屋所有权出售给特定机构后，定期从特定机构得到一笔补偿，再用这笔款项用作养老，即可大幅提高生活质量，使养老水平得到相当程度的改善。对房屋持有者来说，用自己身故后遗留住房仍然具有的巨大价值作提前变现套现，作生前的养老使用，是非常有益的。对特定机构来讲，我国房地产市场正处于蓬勃发展时期，未来十数年乃至数十年内，仍将伴随我国经济的快速发展而持续健康发展，前景十分诱人。售房养老制度的实行，将给特定机构进一步投资于房地产行业以新的契机，开辟了新的利润来源。只要特定机构运用自身丰富经验运作得当，必然会在这一房产养老制度中大幅获益。另外，房屋持有者以房养老，自养自老，也大大减轻了政府、企业、子女的养老负担，特别是减轻了子女的赡养负担。我国目前的独生子女家庭，已占到全部家庭总数的多数，且这一比重还将会越来越大，如让子女完全承担对老人的赡养责任，到将来必将会出现的一种局面，就是两个独生子女将赡养四个老人，养育负担将是异常巨大。售房养老制度的实施将可大大缓解这一压力。从宏观角度来讲，售房养老制度的实施，将使老年人将手中拥有的相当数量的原准备用于养老的资金用来买房，然后再用房子来养老。这将起到优化配置资源、活跃房地产市场、抑制房地产价格泡沫等作用，是值得大力推行的。
售房养老制度理论上给我们描绘了一个美好的前景，但真正实施起来可能并非如上描述的那么简单，运行过程中将会碰到太多的现实问题，尤其是面临着太多的不确定性和种种风险，从而使实施效率大打折扣。这正是本文撰写所需要特别给予考虑的。
二、信息不完全、不对称及逆向选择的风险
售房养老模式的运营中，特定机构对售房老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素的调查和预期，对决定整个寿命期内每期应向售房者付教倾度的多少，是至为关键的。作为售房养老者对自己的这些状况最为清楚，但购房养老机构对此却并不了解。如要专门确认和查询老年人的病历情况，如走访老年人于各个年龄阶段的朋友，请权威医生对老年人的未来健康状况作全面检查等，似乎是必要的，但事实上特定机构要得到这些应该得到的全部信息，最少是要取得与售房者相对称的信息，对这些事项的测定、调查，又需要较高的费用成本，是花费代价巨大，时间精力多多。一般情况下，是很难花费如此之代价，将此事项完全搞清楚的。另外，像预期寿命及尚可存活年限等信息，特定机构固然是难以预料，就是售房养老者个人一也无法说对此就把握得非常清楚。
鉴于此种状况，可以认为，在住房产权完全易主的售房养老模式中，交易双方对有关信息的了解及把握程度上，存在着一种严重的信息不完全、不对称的问题。特定机构对客户的相关信息掌握不完全的，交易双方占有的信息不对称，这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。非对称信息是指在交易行为中，某些当事人拥有另一些当事人所不拥有的信息。未来信息的不完全及不确定性，会对售房养老模式产生重大影响，而交易双方对掌握信息的不对称，也同样会对售房养老的推行，带来众多不利影响。
在售房养老模式中，由于模式运行的时间可长达十几年或数十年，住房购售双方在事项的长期性、极高的不确定性、信息不完全及严重的不对称的状况下，类似寿险业务开办中经常谈到的“逆向选择”现象及道德公害行为，就极可能发生，并引发相当高的风险，如果适当的激励约束机制没有建立，没有其他中介机构的参与。
非对称信息是指某些当事人拥有而另一些当事人不拥有的信息。前面简要讲述了未来的不确定性对售房养老制度的影响，鉴于本模式只有房屋持有人和特定机构两个当事人参与，双方的信息不对称现象，对本模式的执行成本和效率的影响，将十分明显。在没有良好的激励约束机制下，一方当事人极可能利用自身拥有的信息优势，仅仅为追求自身利益的最大化，引致相关的道德风险和逆向选择事项，从而危害了对方的应有利益。其实，信息不对称对售房养老制度的影响同样不容忽视。如果没有适当的激励约束机制，也没有其他中介机构的参与，仅有房屋持有者和特定机构两个当事人，信息不对称对售房养老制度的执行效率的影响将十分明显。在没有良好的激励约束机制下，当事人很可能利用自身的信息优势，追求利益的最大化，由此而引致道德风险和逆向选择。道德风险来自特定机构不能观察到在订立合同后的房屋持有者的防范措施，从而房屋持有者的防范措施偏离订立合同时的约定，逆向选择来自特定机构事前不知道房屋持有者的风险程度，从而使保险水平不能达到对称信息情况下的最优水平。
应当说明的是，这里谈到的机构愿意接纳的客户，同健康医疗保险正好相反。对该特定机构而言，客户存活年限越短，机构需要花费的款项就越少。因此，客户是身体越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如该客户是身体健康，疾病全无，预期存活寿命会很高时，该机构为客户支付的养老用费，将会远远超出住房的实际价款，这笔交易则明显亏损。反之亦一样。但对该客户而言，情况则是正好相反。客户的要求同该购房机构的利益要求，在这里是完全对立的。在信息严重不对称的状况下，该购房养老机构参与此项业务即表现得很不合算，从而丧失对参与此项交易的积极性。
在这种情况下，特定机构在购买老人的住房时，一般会采取平均寿命预期、平均定价的方式来支付住房价款。但对于预期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的现金流的折现总额会大于住房余值，会纷纷争相加人交易；那些预期存活年限小于平均存活年限的老年人，则由于住房余值会大于折现后的现金流总值，加人此种模式的不合算而纷纷退出这一交易行为。在此种状况下，该特定机构必定是无利可图甚至亏本，从而也退出市场，即放弃开办这一业务。
对交易双方信息不完全、不对称风险的防范是必要的。除了尽可能地使特定机构占有较多的信息外，还需要在制度设计方面，对此作根本性的防范。应当指出，当售房养老以传统的“遗赠扶养”的形式出现时，是一种个体、个案的形式，其间蕴涵的风险及不确定因素很难预期。但当该模式以大规模的机构操作的形式出现，且成为一种带有普遗性的养老行为时。这种道涵的风险和不确定性，就可以在一定程度上加以预期和测度，并在事前通过精心设计安排，得到各方都较为满意的结构。最少是将其中隐涵的系统性风险予以极大消除。至于说具体业务执行中可能出现的某些个别行为，即其中隐涵的非系统风险也就容易防范，最少是不会造成太大的风险。
对房屋持有者和特定机构，面对这一信息不对称而带来风险的具体举措的探讨，是有必要的。房屋持有者相对于特定机构的最大信息优势在于，他对自己房产的使用情况比较了解，同时，对自身的健康状况也非常了解。而特定机构在没有合理的信息获得渠道的情况下，在这些方面将处于信息劣势。如果没有有效的激励约束机制，房屋持有者为了获得自身利益最大化，很可能在订立合同前后采取隐瞒事实的态度，从而使特定机构遭受额外损失。如房屋持有者与特定机构订立售房养老合同，并在合同中约定，每年由原房屋持有者必须对房屋进行整修，以减缓房屋的损毁。但如果特定机构事后没有有效的监督机制，房屋持有者很可能为了节约开支，而放弃对房产的维修。其实道理和房屋租赁一样，因为房屋所有权已不属于自己，维修投人不能得到事后回报，在缺乏有效监督机制的情况下，一般会采取逃避措施。
特定机构相对于房屋持有者，拥有的信息优势较少，但也有一定的优势。如特定机构对房地产的发展方向比较了解，知道房产的增值潜力，而房屋持有者对此知之甚少。举个例子说明，郊区的一幢住宅，在现在看来价值并不大，但特定机构通过有关消息知道，不久的将来，那里将通轻轨线，城市建设将向那个方向延伸，该房产具有很大的升值潜力。房屋持有者很可能对此一无所知，因为个人与庞大的保险机构相比，其信息获取渠道必然闭塞得多。如果特定机构在订立合同时，不告诉房屋持有者这些信息，房屋持有者将遭受很大的财产损失，保险水平不可能达到最优化。
三、售房养老制度中的不确定性
房产是售房养老制度安排中的关健。房屋持有者只有拥有完全独立产权的住房，才有资格与特定机构签订售房养老合同，从特定机构得到养老寿险金。而特定机构正是看中了房产的保值增值的前景，才会开设这一房产寿险业务。因此，房产是售房养老制度推行成功的关健。但问题就在这里，一般寿险业务的运作工具是货币，是投保人在中青年时代持续长期地向保险公司交纳保费，保险公司则保津他们在晚年养老期间的持续长期的现金流人。房产寿险业务的运作工具则是住房，是投保人在退休后用自己的住房的产权交售于特定机构，以换取特定机构在其养老期间的长期持续的现金的给付。一般寿险业务只需要考虑资金、利率、费率及被保险人预期存活寿命等因素。而房产养老寿险则是将住房与保险连接一起，既要考虑资金、利率、费率、被保险人预期存活寿命等传统因素，又需要额外考虑住房的价值变动、住宅抵押物的存亡以及住宅最终的价值变现等内容，风险则明显加大。
具体而言，售房养老制度的不确定性表现在这样几个方面：
1.房地产市场发展及住房价格变动的不确定性。特定机构开设售房养老业务的初衷，是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是，售房养老合同的期限一般很长，特定机构直到原房屋持有者去世之后，事实上才完全获得该房产的处置权。虽然，我国房地产市场经历了十几年的快速健康发展，但要在未来数十年内仍保持持续快速的发展而不出现任何波折，这是大家不敢乐观加以预期的。如果房地产市场一且进人低迷期，特定机构注定将陷人亏损状态。
目前，京、沪、杭、穗等地的房价，已经达到一个很高的价位，即使在许多专家和业内人士看来，都是明显偏高，甚至有人说这些房地产市场已经出现了“泡沫经济”.鉴于后期住房价格的变动趋向并不明朗，不确定性很大，如特定机构贸然开展这一售房养老业务并大最购进住房，这种不确定性造成的风险就无法得到合理分摊和转移。一旦房地产市场出现动荡，势必陷人亏损境地。这与特定机构一贯的稳健经营原则是相背的。特定机构很可能为了防止这种不确定性可能带来的损失，而在售房养老业务上采取过于谨慎的方式，这将使售房养老的执行效率打折扣。
2.合同期限—售房养老者预期存活寿命的不确定。售房养老合同的期限和房屋持有者的寿命直接相关。虽然从全国范围内我国的平均年龄比较稳定，但是地区与地区之间差异比较大，东部居民的平均寿命要比中西部的平均寿命长一些，特定机构要想制定相应的支付费率有一定难度。从房屋持有者的角度来看，其不确定性更大。就个人来讲，人是无法准确预测自己的寿命的，而房产是个人的主要财富，其财产价值很大。如果房屋持有者在与特定机构订立合同之后，不久便意外身亡，那将遭受重大财产损失。根据经济学理论，同样的受益和损失对一个理性人的效用是不同的，损失造成的效用损失将更大一些。而对于风险厌恶型的个人来讲，由于自己寿命的不确定性而引起的售房养老合同期限的不确定性，可能导致自己的重大财富损失。个人可能因此放弃这种养老途径，而另觅房产养老的其他通道，如房屋出租、大屋换小屋、资产置换、资产租换、遗赠扶养等。
总之，售房养老制度由于合同期限长、房地产市场发展变幻莫侧等等因素，造成很大的不确定性，如果这种不确定性不通过制度设计创新等途径加以分散和确定化，将使售房养老制度的执行效率大打折扣，甚至使之不可行。
四、售房养老中的风险规避
不确定性和信息不对称会导致高风险的产生。但是售房养老制度安排中的不确定性和信息不对称，并非其固有缺陷，通过合理有效的制度设计和观念创新，即可以大大削弱由此而来的不确定性和信息不对称所造成的风险，达到风险规避的效果。这方面，政府和其他社会中介机构（如房产评估机构、银行等等）需要扮演重要角色。
1.促进和规范房地产行业的发展，大力促进二手房市场的培育。特定机构开展售房养老业务的利润最终要在房地产市场实现。如果房地产市场低迷，处于无序化状态，特定机构的利益无法保障，特定机构可能因为风险太大而退出这一业务。我国房地产业虽然改革开放以后进人了快速发展的通道，但也有发展过热的迹象，全国商品房积压面积目前已经达到1. 7亿平方米左右，某些地区房价居高不下，超过普通老百姓的购买能力。同时，我国的二手房市场仍处于无序的“地摊式”状态，规模不大。其实，我国居民购房需求还是很大的，特别是对中低档房和二手房的需求非常旺盛。政府应该通过产业政策等政策措施引导房地产业的发展方向，抑制过热供给，刺激需求，促进二手房市场的成长，从大方向上保障房地产业的健康有序发展。特定机构如果能将收购来的房产顺利投放市场，实现保值增值的目的，将大大增加特定机构开展售房养老业务的积极性。
2.培育和规范中介机构。房屋持有者和特定机构之间的信息不对称，可以通过规范的中介机构来解决。房产评估机构是必不可少的一员，房产是大宗商品，是个人财富的主要部分，在订立售房养老合同之前，需要对房产的使用情况和房产的当前价值进行一个客观公正的评价。这个评价不能由特定机构进行，需要与当事人双方无直接利益关系的房产评估机构来进行，房产评估机构可以利用自身丰富的专业知识对房产进行客观公正的评价。当然，政府需要通过立法或条例建立对房产评估机构的约束机制，对房产评估机构的行为加以规范，防止他与当事人一方申谋，损害另一方利益。另外，需要建立信息服务中介机构，及时发布相关信息，如房地产信息、政府政策、老年人医疗保健、平均寿命等等信息，为当事人双方进行必要的信息服务。总之，通过培育和规范中介机构，营造一个规范的外部环境，对房屋持有者和特定机构形成约束机制，规范当事人的行为。
3.创新特定机构支付制度。前面曾讲过，房屋持有者对自己寿命具有不确定性，如果特定机构将约定支付款按约定年限等额支付，如合同约定支付款是30万元，约定支付年限是20年，每年支付1. 5万元，房屋持有者可能估计自己寿命不到20年，而在售房养老上采取谨慎态度。因此，这套支付制度是不科学的。我们可以借鉴美国的反抵押贷款或我国住房按揭贷款的经验，采取首付加后期递减支付的制度来进行支付。仍以前面的例子来说明，合同约定支付款是30万元，约定支付年限是20年，首付20%即6万元，然后按一定的比例逐年递减支付。这样，既避免了纯粹的房产买卖行为，达到养老的目的，又将寿命的不确定性所导致的潜在的财产损失风险降到很低的水平。
4.建立完普的担保监督机制，政府在政策面上予以扶持。售房养老制度是一个多方受益的制度，它既提高了养老水平，又缓解了社会的养老压力。还为特定机构、房地产公司、中介机构等开辟了新的利润来源。但是由于不确定性较大和信息不对称，售房养老制度需要政府的多方扶持。如政府对特定机构所购房产予以担保、监餐当事人购买财产保险、防止原房屋持有者在居住期间因为意外情况而使房产遭受损失等等。
5.拓展资金融通渠道，确保售房养老资金来源。房产是大宗商品，特定机构要开展售房养老业务，需要大盘的资金投人，仅靠自有资金恐怕难以维系，这需要银行和证券机构等资金融通机构的参与。特定机构可以通过向银行贷款，或者通过证券市场发行债券或基金来筹措资金。这样，特定机构既获得了资金的支持，又向这些机构转嫁了一定的风险。起到风险分摊的作用。
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