中国网络房地产的发展前景和现阶段的重新定位

中国网络房地产的发展前景和现阶段的重新定位

现代社会是信息化的社会，迅猛发展的互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活。在这个时代中，网络以其无所不包的特征，已经深深地融入到经济生活的每一个层次中，任何产业都不可能脱离网络的影响而存在，房地产业，作为二十一世纪看好的热门产业，也正在日益的网络化。
信息化冲击着传统的房地产营运模式，INTERNET的浪潮正以不可阻挡的态势进军房地产行业。日新月异的信息技术，为房地产的开发、经营提供了强大的技术支持，摆脱了信息传播受时间、空间的束缚。但网络房地产营销如何在这样蓬勃发展的画面中保持清醒的认识，在房地产信息化道路的探索中找到自己的路呢？
目前，就笔者收集整理的信息来看，业内人士和大部分学者有关网络房地产发展的讨论和预测主要集中在两个方面：
一、乐观并充满信心的预测，持有这种观点的人认为由于网络经济中房地产企业架构的中间层次作用减弱，行政结构逐渐趋向扁平化，购房者与发展商在网络端点的两头可以直接沟通，网络房地产营销会由建立自己的网页、向消费者了解信息、浏览图片、反馈信息等形式很快过度到网上支付货币的方式，在网上签订购房合同，作到真正的“顾客不出门，尽购天下房”的直复营销，使网络房地产成为网上支付的电子商务销售的形式，产品直销化。
二、不乐观充满怀疑的预测，有很大一部分人对网络房地产是否能在中国得到很好的发展仍然持有比较怀疑的态度，首先，他们主要认为作为网络房地产在中国与实际的消费群体脱节。网络房地产的发展潜力有限，主要集中在网络房地产针对的受众面广，但却不能面对真正具有消费潜力的人群等。作为网络房地产，是以网络为载体的媒体，因此它的主体受众是青年人，而真正有购房实力的却是经过长期积累的中年阶层，而他们在现阶段恰恰是低上网人群；其次，网络的可信度不高，通过网站发布的信息购房存在风险；再有，上网比较贵，在网上要找到符合自己要求的房子的花费要比同等条件下通过买报纸、看电视高。
两种观念的分歧总的来看主要集中与网络房地产受能够在中国得到发展，笔者认为以上之两种观点都过于极端化，网络房地产作为一种新兴的虚拟经济与现实的网络房地产的结合体，特别是在中国这个特定的环境中它不可能发展的像美国等高度发达国家中一样形成一个完善的全能性的房地产营销。但也不会如某些人所认为网络房地产一无是处，中国的房地产网络化应该与中国的现状构成一致，即目前的房地产发展必须要重新定位，既不能过高，也不能过低，必须正确判定网络房地产的发展主体是什么。
就笔者的观点来说，中国的房地产发展方向应该是作为一种媒体存在，即网络房地产的目的不是为了营销，而是着重于作为一种中介媒体的形式而存在。
首先，网络房地产不可能一无是处。

一、受众数量广泛、潜在消费市场强劲
今天我们可以看到INTERNET网络已经以前所未有的速度,在全国迅速发展起来。根据中国互联网络信息中心的统计报告，上网用户由98年7月的117.5万发展到99年7月的400万，而到了2002年初的最新统计，我国网民已猛增至3370万，单从这一数据就可看出互联网在我国已经进入腾飞的阶段。这就充分说明了网络在中国已经涵盖了十分广泛的受众群体，而在这个群体中，经过调查，网民中年龄超过25岁的比例自1998年6月以来一直稳定保持在50%左右，网民中这一群体与潜在购房者高度重合（具有较强的消费欲望）。 而大专以上学历的网民数量一直保持在70%左右，这么高的受教育水平保证了这一人群将有着更高的预期收入，这保证了他们可以“提前”进入房产消费阶段（采用按揭贷款方式），这样这一人群将有着更高的消费能力。这充分说明了，作为网络房地产实际上面对着很大的一个潜在的消费群体，网络房地产大有可为。
二、形式新颖、吸引力和开发性强
网络房地产宣传相对于传统房地产宣传的优势：
1、传播范围最广。房地产网络广告的传播不受时间和空间的限制，它通过国际互联网络把房地产信息24小时不间断地传播到世界各地。只要具备上网条件，任何人，在任何地点都可以阅读。这是传统媒体无法达到的。 　　
2、交互性强。交互性是互联网络媒体的最大的优势，它不同于传统媒体的信息单向传播，而是信息互动传播，用户可以获取他们认为有用的信息，开发商也可以随时得到宝贵的消费者反馈信息。
　　3、受众数量可准确统计。利用传统媒体做广告，很难准确地知道有多少人接受到广告信息，而在Internet上可通过权威公正的访客流量统计系统精确统计出每个客的广告被多少个用户看过，以及这些用户查阅的时间分布和地域分布，从而有助于房地产开发商正确评估广告，审定广告投放策略。
4、实时、灵活、成本低。在传统媒体上做广告发版后很难更改，即使可改动往往也须付出很大的经济代价。而在Internet上做房地产网络广告能按照需要及时变更广告内容。这样，经营决策的变化也能及时实施和推广。 　　
5、强烈的感官性。房地产网络广告的载体基本上是多媒体、超文本格式文件，受众可以对某感兴趣的产品了解更为详细的信息，使消费者能亲身体验物业的整体氛围、物业管理服务的有关情况。这种以图、文、声、像的形式，传送多感官的信息，让顾客如身临其境般感受商品或服务，并能在网上预订、交易与结算，将更大大增强网络广告的实效。
从这些方面来看，网络房地产是大有可为的，但是我们可以看到，在我们分析网络房产的优势和发展前景时我们主要突出的是什么？我们考虑的是受众群体、宣传效果，是的网络房地产是在这些方面存在很强的优势，但这些优势是否就是它能够最终形成网上经营模式的条件呢？笔者认为不是。
首先，不管是受众人群，还是宣传优势，这都不能从根本上解决网络房产营销的问题。因为不论我们现在谈受众或宣传，它们的最终的落脚点还是要建立在消费者得到信息后自己跑实实在在的路，看实实在在的房，签实实在在的合同上，所以笔者认为把网络房地产在媒体传播上和信息取得快捷等方面的优势作为网络房地产营销能够存在并发展的条件来大肆渲染是很不妥的，因为网络在宣传和快捷上的优势并不直接构成网络房地产网上营销的先决条件。

网络房地产如果要真正能够直接进行网上营销，决不仅仅是由于网络的信息传播优势而决定的。也正式如此才会在人们大肆鼓吹网上购房的大好形式的同时产生“搜狐”推出的首次网上房产拍，历时两天的房拍喧闹一时，然而出价最高的买主此后竟未露面，两位竞买者一位是没有通过合法注册就进入拍卖室的，另一位的联系方式只有一个电子信箱的情况。
   可见网络房地产网上直销模式还需要各方面的共同发展，而现在摆在我们面前的问题是：
一、就中国目前的网络安全性来说和，还很难支持房产这种大宗商品交易。现在就国内而言，网络的安全性之差是有目共睹的事，而作为房产这种大宗交易并非儿戏，试问有哪个消费者敢拿自己辛辛苦苦积攒的安家钱来做实验；
二、缺乏必要的法律保障，至今在我国还没有一部比较正式的网络营销法案出台。这样，一旦出现纠纷，究竟如何处理，消费者的权利如何维护；
三、消费者在观念上还没有接受在互联网上进行房产这种大宗商品的交易。在中国，作为广大的消费者而言，购买房产往往是一个人、一个

家庭积蓄几年、十几年、甚至几十年的劳动所得才能购买的。因此，几乎所有的购买者在决定购买之前，总有一个漫长的选择比较的过程，他们不可能仅仅依靠网络将大笔的款项付给鼠标。因为，虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程便捷化、效率化，但是购买者对房地产的感性消费观念是网络无法取代的，所以在再短时间内改变消费者的传统消费观念决非易事。
四、也是最重要的一点，就是网络的虚拟性决定它不可能取代实际的房产。作为消费者而言，他们在网上获得的信息始终是一种宣传信息，而这种宣传信息与实际的情况间不可能是完全重合的，甚至是含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告，在这样的情况下，作为消费者，不可能仅仅以房产商的一面之词来决定，所以消费者把网络仍然是作为了解房地产信息的一种手段，而不可能是购买途径。
目前的这一系列现状决定在中国的网络房地产不可能是像美国等发达国家一样，以网络房地产营销作为网络房地产的主体，实现网上支付潮流。笔者认为在中国，网络房地产现阶段的主要发展方向仍然应该是房地产信息的宣传作为主体，打造中国网络房地产信息源才是根本，网络房地产应该是现实房地产的网上延伸，特别是网络信息的延伸，而不可能从营销上取代传统房地产。

在目前，网络房地产应该建设成为一个双项互动式的信息输送渠道：
一方面，网络应该为消费者提供翔实的房地产信息资料，为消费者提供多维的选择空间。同时，另一方面，网络又要作为一个反馈信息的中介不断的向销售商反馈消费者的需求、爱好、消费承受能力等信息，以便销售商进一步改进销售和建设方式。
就目前看来，在建设网络房地产信息渠道方面还存在着诸多不足之处：
一、如何在网上真实优美互动地展示房点产小区和楼盘一直阻碍房地产网络营销的一个大难题，不少房地产开发商为此伤透了脑筋。如何可以方便地展示小区相对于城市所在的位置、小区的周边配套设施、小区周边的生活文化氛围、小区的整体布局、套房的整体外观及套房的结构等等，让用户以第三人称方式浏览，使信息的获取变得简单、直观和便捷，从而方便地实现了整个小区的立体直观的网络展示是目前亟待解决的一个现实的网络房产宣传问题。
二、消费者与销售者的互动性弱。从大多数的网络房地产网站看来，主要的方式还是以查询和主动宣传为主，突出的是方便消费者进行信息的获得，但相对薄弱的是对消费信息的反馈的注意。往往是当信息满足不了消费者的时候，消费者没有办法获得更多的信息，同时如果消费者对信息有其他的要求的话，无法从网上进行相应的询问。所以往往消费者不能获得其最满意的信息同时销售商也无法获得消费者的最新动态。
现在要解决这个问题就必须从技术上解决消费互动的问题，如何让消费者与销售者能在网上面对面的进行一系列的问题的交流，互动问答，互相找到满意的均衡点，是难题所在。
三、网络房地产信息繁杂、混乱、充斥虚假信息，严重阻碍消费者的信息的获取，使消费者无法对网络房地产信息产生信赖。对着类信息必须进行严格的审查和管理，首先对网络房地产商的合法性必须进行明确的审核，绝对不允许出现不合格和不具备销售能力的销售商出现；其次禁止在房地产广告中出现各类乱评比和含有虚假、夸大的宣传内容。
四、必须及时的对网络信息进行更换。笔者在网上发现许多房地产网站对房产信息的刷新不够及时，往往为消费者提供的是一些过时的信息，误导消费者，反而为消费者造成诸多不便。

参考资料：
1、《中国房地产业，泡沫又起？》                          国研网
2、《商品房买卖中现有法律关系分析》       曹士兵　     《北京房地产》　
3、《Internet在房地产传媒中的影响》                     《电子商务论坛》
4、《互联网与房地产越走越近 》          张佳、季进为      国研网
5、部分网络房地产公司发布的会议资料：  中程房网、搜房网、深圳金地等

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