武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPIN

武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPING MALL为例

摘 要
随着改革开放的不断深入和大型百货店的逐渐衰退,武汉地区商业在快速发展的同时,不断涌现出一些新的商业形态如：购物中心、量贩店、便民店、仓储式商店、专卖店等，它们的产生和发展为武汉的经济活跃腾飞做出了巨大的贡献。
近年来国内外出现全新零售业态--shopping mall已经显出它无与伦比的优势。武汉经济环境优良，政策环境开放，人文环境充足，地理环境优越，居民消费水平较高，市民消费者的消费理念正朝着国际大都市的方向迈进。
武汉中南商业集团与湖北团结集团合资建立武汉第一家大型购物中心,该购物中心将以全新的理念、全新的机制营运操作,实施其大集团的发展战略，为武汉消费者提供一流的购物环境和休闲场所。
本论文将从大环境来分析武汉发展shopping mall的必要性和可能性，并以团结shopping mall为例，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、竞争区位理论、商圈理论等角度全面认真地分析它的投资可行性。
第一部分主要论述SHOPPING MALL的产生、定义、特点、分类、现状及未来发展趋势。
第二部分主要对中国SHOPPING MALL个案进行分析，以赛特、广州天河城为例，分析它们的成功和失败的原因，并结合国内外的具体事例总结出成功发展SHOPPING MALL的应该具备条件。
第三部分针对武汉的大环境进行论述分析，得出武汉已基本具备发展SHOPPING MALL的硬件和软件条件。
第四部分主要就以湖北团结SHOPPING MALL为例进行实证分析。运用区位理论、商圈理论等进行分析。
第五部分就预测购物中心的未来发展趋势,并对团结SHOPPING MALL未来存在的风险进行分析。
关键词: 区位理论 购物中心 商圈 
Abstract
With the thoroughly development of reformation and opening, and the gradual declination
 of large-scale bazaar, along with the quick development of wuhan business, some entirely new 
commercial retailing forms emerge, for instance: shopping mall \inn \warehouse ,etc. They
 play important role in the course of flourishing of wuhan economy. In recent years,
 shopping mall has already appeared its nonpareil advantage.wuhan's economic 
circumstance choiceness\policy circumstance opening\human circumstance 
sufficient \geographical circumstance superiority and so on. The consumption level of 
Wuhan resident is relatively&n bsp;high, the consumer of Wuhan, and their consumption theory strides forward towards 
the direction of metropolitan's.
At present, commercial group of zhongnan Wuhan and tuanjie hubei group establish the
 first large--scale shopping mall, its fully new idea \entirely new mechanism operation\implements
 development strategy of group,it will offer top-ranking shopping circumstances and recreation place toWuhan consumer.
My article will analyze micro and macro circumstance of Wuhan, And feasibility and 
possibility of developing shopping mall in wuhan. Accordingly to tuanjie shopping mall.
 In the view of historical and geographical circumstance \eco

nomic policy 
circumstance\population and civilization circumstance \competition position circumstance,
 I earnestly analyze its feasibility of investment.
The first part mainly describes the birth\definition\character Classification \current
 situation \development trend of shopping mall.
The second part mostly analyzes example of shopping mall of china. I entirely find out 
their successful and unsuccessful reasons, and come to conclusion of successfully 
developing shopping mall at certain condition.
The third part analyzes macro circumstance of Wuhan .I summarize up one conclusion 
that hardware and software conditions of Wuhan are sufficient to developing shopping 
mall.
The fourth part demonstrates Hubei tuanjie shopping mall. I exert section theory and 
shangquan theory.
The fifth part mainly forecasts the future of shopping mall, and analyzes the venture of
 tuanjie shopping mall. 
Key words: position theory ; shopping mall ; shangquan
目 录
摘 要 1
第一部分 购物中心的产生以及发展趋势 4
一 购物中心的产生 4
二 购物中心的定义 5
三 购物中心的特点 5
四 购物中心的现状 5
五 购物中心的分类 6
第二部分 中国SHOPPING MALL的个案分析 6
一 赛特购物中心淡出武汉 6
二 广州天河城广场购物中心 7
三 成功SHOPPING MALL应具备的条件 8
（一）地理位置要求 8
（二）经济环境要求 9
（三）人才环境要求 9
（四）政策环境要求 9
第三部分 武汉发展SHOPPING MALL的环境总析 9
一 经济环境 9
二 地理环境 10
三 政策环境 10
四 市场状况 11
第四部分 投建团结SHOPPING MALL的实证分析 12
一 区位环境分析 13
二 团结SHOPPING MALL商圈分析 14
三 经济政策环境分析 17
四 人文环境分析 18
五 武汉市居民消费需求分析 18
第六部分 团结SHOPPING MALL的投资风险研究 19
结束语 20
注释： 22
参考资料： 22 
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武汉投建SHOPPING MALL的实证分析--以湖北团结SHOPPING MALL为例
第一部分 购物中心的产生及发展趋势
一、购物中心的产生
在二十世纪三十年代,美国得克萨斯州出现第一家SHOPPING CENTER设计概念的商场，它就是SHOPPING MALL的最初概念。1975年在美国出现第一家直立式的SHOPPING MALL即美国的WATERTOWEN PLACE，1992年又开业的SIMON则以40万平方米的面积将MALL推向新的层次，到现在MALL已风靡全球，成为与超级市场同步发展的商业新模式。 
从全球角度看，百货店在历经几十年的辉煌后，已经进入衰退期。这主要源于社会经济的成长壮大而兴起了各种更有市场、更富效率的新型零售业态，如：折扣店、仓储店、连锁店等对之于食品、日用小百货等便利品；专业店、专卖店等对之于家电、服装、鞋帽、家具等选购品；它们有价格和便利的优势，而且其指向性比较强，可以让消费者充分享受"货比三家"的独到好处，克服了传统百货店无法修正

的弱点。新兴零售业态急剧而富有成效的扩张，日益侵蚀百货店对原有物种的控制权，这些新兴业态起到部分瓦解百货店阵地的战争效果。而购物中心是以经营选购品为主、多功能、更富有经营和管理效率的新业态，它是百货店的更优替代品，它使传统百货店沦落为?quot;标志性商店"。目前传统百货无不在寻求变化：如他们突破自营老套路引厂进店，一些新建的百货商店也开始朝着集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的多功能大型或超大型商业方向发展。
百货店黄金时代已经过去，它要在新世纪求得生存与发展，只有走改革创新之路。日本西武公司董事长讲到，日本西武百货店受美国西尔斯公司的启发，改变选址策略，百货店开在闹市区、车站附近的历史已经结束，在郊区的大型购物中心内百货店很有发展的潜力。 
随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的"一店消费"的消费意识的逐步形成。卖点集中、消费者有充分的消费选择权已成为零售业发展的方向，购物中心的出现和迅猛发展已成为零售消费的重要支撑点。
购物中心的出现和发展有它自身的客观原因，它必将是现在和未来零售市场的一大热点和亮点。
二、购物中心的定义
2000年9月5日至7日 在北京召开的中国购物研讨会上，国际级权威专家这样诠释购物中心（SHOPPING MALL）： 它指有不同的零售商店或商业设施经整体规划、开发以及经营管理所形成的统一商业建筑及服务群体，它包括商店、停车场、绿化地、物流配送、公园、影院等设施，并提供足够的停车空间及设备。简单定义也就是集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体的场所。① 
三、购物中心的特点
购物中心已成为城市综合功能的主要载体，往往位于城市交通、金融、文化、物流、人流的中心，容易成为商业、金融、信息的交汇点，形成城市中央商务区（CBD）
它的主要特点如下：
1 它是一组零售商店以及有关的商业设施的群体组合；
2 它的组成商业群体的各个单体商店所提供的商品和服务大多属选购品性质；
3 它的各单体商家自己经营商品，它们可以形成独特的经营风格、可以突出自己的商品品牌；
4 零售业的各组成要素可以形成高度的专业化分工，即：业主（一般为房地产商）专业负责融资和商业物业开发、专业商业发展商受业主委托专业负责整个商业物业的统一规划（如市场定位、商品和服务布局规划等）和统一管理、各单体专业店则负责由零售商承租在专业管理商的统一规划和管理下独自运营。
购物中心的所有者、管理者、经营者分离，它们的分工与协作更能达到高层次的完美与和谐，因而它的管理模式更富有效率。
四、购物中心的现状
购物中心模式已经被发达国家广泛采用，它具有强大的生命力。美国在1999年零售销售额的50%来自购物中心。1999年前8个月，新加坡整体零售业的收入下降了13%，零售业来客数下降约15%，而来自购物中心的零售业消费金额却上升了10.8%，为80亿美元。
商品零售业在我国，从九十年代开始进入一个新的整合时代，其主要的特征为购物中心与超市连锁等新兴业态上升趋势明显，发展势头十分迅猛，代表着零售业发展的新方向。
从国内消费市场来看，在过去10年中，国内零售业平均年增长为9.7%，这在全球都是少有的。2000年上半年，国内零售增长更高达10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长12.7%，是近年来最高的。另外，目前国内一些大型百货店（1万平方米以上）都在发展娱乐业。这些表明，商业零售业存在着巨大的发展空间，而购物中心将因其业态特性而具有承载这一空间的优势。
伴随着世界经济的一体化，各国经济日益紧密地结合在一起，作为经济联系的最重要部分的商品流通企业，在这种国际化的背景下，又使具有各种优势的购物中心承担起跨国商品流通的职责，规模和集中化成为众多商家追逐的目标。
五、购物中心的分类
SHOPPING MALL一般按面积将其分为不同的重量级：5万-10万平方米为小型；10万-30万平方米称为中型；30 －50万平方米为大型；50万平方米以上称为特大型。
第二部分 中国SHOPPING MALL的个案分析
一、赛特购物中心淡出武汉 
赛特购物中心座落在武汉三镇交会的战略要地--汉阳琴台，扼武汉交通咽喉，是武昌、汉口、汉阳的必经之地。2000年10月底，雄心勃勃进军武汉市场的北京赛特集团在开业不到一年时间就悄然退出武汉。我们来分析其原因：
第一 购物中心选址错误。
1购物中心坐落在一个转车用的交通咽喉，而非商业闹区，门前人流量大，但停留的极少
2 从地理区域来看，琴台是武汉大都市中比较荒凉的一个交通要道。它的核心商圈（10分钟步行路程）内无大型商场，缺乏商场的"扎堆效应"，不能为消费者营造一个浓厚的商业气氛
3 赛特购物中心的第二商圈（10分钟车程）内有强大的竞争对手分流了客源。第二商圈内有钟家村商业一条街，汉正街，还有武汉市的商业三大巨头之一的汉商。所以竞争比较激烈。
第二 购物中心的市场定位不准。
北京赛特以"精品化、专业化、系列化、超前化"作为其经营特色。作为刚刚开张的现实选择，它使消费者望而生畏。而且武汉是全国的老工业基地，在它经营的时期，中低居民收入占主要地位，消费者的消费水平不及赛特的高档定位。而且赛特购物中心多以经营"北方货"为主，没有吃透武汉的市民消费心理。
第三 大型百货商场过多，而赛特缺乏竞争优势。
武汉的商品价格战可谓是激烈，而赛特又缺乏品牌竞争优势，经营成本过高，无法与其他商场进行竞争。近几年武汉市大型商场建设速度过快过猛，单5000平方米以上的大型百货商场就达50多家，人均商场面积已超过国际标准，呈现饱和状态。不只省内有实力的企业在武汉建商场，海内外一批零售巨头如天合百货、珠江商城、上海商城、佰汇商场、佳丽百货、王府井百货、新世界百货、百盛量贩、家乐福、麦德龙等等，也纷纷抢滩武汉。
武汉的大型百货商场过度竞争，众多新兴商业业态在武汉也强势兴起，分流客源，并有成为武汉市场主流的趋势。赛特的淡出已成为必然。 
北京赛特的退出，使得投资方长江广场独自苦撑危局，长江广场购物要走出困境，恐怕要调整定位了。②
二、广州天河城广场购物中心
天河城广场购物中心于1996年2月9日建成试营业，到目前为止出租率已达96.7%，日平均人流量超过10万人次，最高达60万人次之多，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。
天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。
天河城广场成功的原因 ：
1、地理位置优越，是天河城广场成功的前提
天河城广场座落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。 
2消费群体
一般认为，大型购物中心市场份额覆盖面必

须要有不少于50万人的固定消费群。据统计，现天河区总人口约80万人，这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。
3交通
天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；另外天河城广场四面环路，有60多条公交车在广场前设站。广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广州旧城区相连。建设中的地铁出入口直通广场地下一层，规划中的广州至黄埔轻铁始发站设在广场南面。广场地下层设有上千个车位的停车场，这是大型购物中心必不可少的。 
4市场定位正确，是天河城广场成功的关键 
"大规模、上档次、多功能、高品位"是天河城广场的市场定位。广州市1994年人均国内生产总值已达到15000元，已具备了创办购物中心的条件。现在，消费者购物不再仅仅是满足物质需要，同时也在追求一种寓购物于休闲中的情调，追求感官的享受和精神放松，这就是现代消费理念。天河城广场浓缩了现代都市生活的各种内容，迎合了人们的现代化消费理念和需求，拥有"人和"之利。③ 
三、成功发展SHOPPING MALL应具备的条件
以上两个案例分析了国内SHOPPING MALL的成功与失败案例，国外成功的SHOPPING MALL案例有许多，这里不做论述，如新加坡、美国、马来西亚等国家的购物中心。我们可以从中得出成功SHOPPING MALL成功发展的必备条件：
（一）地理位置要求
商业行家的至理名言是："零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。"现代化大型购物中心，作为一种零售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件：
A地理位置能代表城市商业发展的新趋势；
B必须拥有相当数量的中高收入消费群体；
C交通便利，停车方便。 
（二）经济环境要求
1 城市规划要求
建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。
2地区经济发展的状况、购买力水平要求
专家认为，当某一地区年人均国内生产总值超过15000元时，就具备了创办购物中心这一新兴业态的经济基础。但是消费者的消费理念和购买力情况也是我们应该参考的因素。
3 资金来源要求
要有充足的资金支持。 现在不少地方的商场建设，由于资金不到位，造成项目搁置，更谈不上回报。 
（三）人才环境要求
建设经营大型购物中心，人才很关键，要建设、经营、管理，离不开强有力的领导班子，更离不开方方面面的人才。
（四）政策环境要求
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。广东省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化城市建设的一项重点工程来对待。在天河城广场建设期间，各级领导多次到现场检查并解决困难，使天河城广场能按计划顺利落成。
第三部分 武汉发展SHOPPING MALL的环境总析
一、经济环境
武汉市是华中第一大都市，全市（包括郊区县）常驻人口约830万，流动人口300万左右，综合经济实力仅次于上海北京，上缴财政税收名列全国大城市前列。同时，武汉为华中经济的枢纽，是全国重要的老工业城市，工业固定资产居全国大城市第四位，工商业与旅游业较为发达，工业方面尤以冶金、机械、纺织、食品、化工、电子、汽车制造业而闻名。
专家认为，当某一地区年人均国内生产总值超过15000元时，就具备了创办购物中心这一新兴业态的经济基础。根据人们的消费理念和购买力情况，武汉市居民的购买力水平在逐步攀升，人们的消费理念在逐步适应和追逐世界先进国家的商业消费观念。据资料显示2000年10月份，武汉市实现国内生产总值103．62亿元，创历史月产值最高水平，比上年同月增长11.2％。我们就做出如下假设：我们将以2000年10月分为参考得出武汉年人均国内生产总值为约12469元，按照同月11.2%的增长速度，在未来的两年内，人均国内生产总值将达到和超过专家认为的水平为12469*（1+0.112）2约等于15641元（未考虑通货）．
武汉消费品市场繁荣稳定，2001年4月份共完成社会消费品零售总额 48.83亿元，也创历年来月销售最高水平。假日消费已成为人们用来旅游、休闲、购物、 娱乐消费的大好时机。同时假日消费也给交通、旅社、餐馆、零售商业带来了历史罕见的活跃繁忙局面,带动着消费品市场销售的快速增长。2000年5月全市社会消费品零售总额实现48.79亿元，比上年同期增长12.4％，创武汉市历年同期最好水平 。
武汉的经济发展非常迅速，特别近几年武汉"光谷"的提出和投建将把武汉带入高科技的轨道，为武汉的经济持续发展提供了动力支持。大批的资金流入，为企业公司准备了顺畅的融资渠道。
二、地理环境
武汉素有"华中重镇，九省通衢"的美誉，是长江流域经济开发的龙头，是登陆华中西南七省五亿人口庞大市场的滩头堡垒，自古是商家必争之地，水、陆、空运发达。随着长江三峡工程的建设，必将加重武汉在中国经济发展中的重要地位 
三、政策环境
改革开放以来，市政府实施"两通突破"战略，发挥了武汉的区位优势，交通和流通迅速发展，市场不断拓展。为了把武汉建成中国中部开放发达的商品流通中心，实施市委、市政府关于"大市场发展战略"部署，武汉市商业委员会制订了"一主两翼，三片三线"的商业市场发展规划：就是以汉口为主优先发展，带动武昌、汉阳两翼齐飞，共同发展；以"武商"、"中商"、"汉商"3个商业集团本部地带为中心，在武汉三镇形成三片大规模商业群体；在城市交通内环线以综合性、多功能的大商场为骨干，构筑中心繁荣闹市区，中环线，外环线主要布局批发市场、物流配送中心，仓储式商场；由此形成片线结合，网状延伸的城市商业中心区、副商业中心区和卫星城镇商业区流通网络。
邓小平南巡讲话后，国家相继批准武汉市为沿江开放城市，批准武汉港对外籍船舶开放，批准设立武汉经济技术开发区等等。武汉市政府不失时机提出"开放先导"战略，并出台一列扩大开放的政策措施。外商投资在武汉已初具规模，投资国家和地区达45个，不乏以可口可乐、百事可乐、雪铁龙、爱立信、施乐、飞利浦、NEC为代表的大型跨国企业的投资。
四、市场状况 
在中国历史上，武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件而成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。
17世纪中叶，汉口即成为中国四大名镇之一。
19世纪中叶，汉口成为对外通商口岸，商业更趋发达，特别是对外贸易有较大的发展，到20世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04％，仅次于上海而居第二位。
20世纪30年代，武汉进出口贸易仍居全国第三位，随着内外贸易的发展，武汉的金融业也迅速发展起来，并逐步

成为中国重要的金融中心之一，仅在抗日战争以前，汉口就有外国银行10家，国内银行28家，其他钱庄、银楼等约300家。
中华人民共和国成立后，武汉成为国家建设投资的重点地区。1982年底武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额，均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。
20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。
进入世纪之交，西部大开发伟大战略政策的提出，为武汉提供了广阔的发展空间。武汉以其强大的工业技术基础和雄厚的科学技术力量，积极参与西部地区交通运输及电讯通讯等基础设施的建设和资源的开发。建设和开发资金来源的重要渠道是资本市场，因而，大量的资金需求必将为作为内陆地区重要金融中心--武汉的金融资本市场的发育和拓展提供机会。
武汉是全国商品的重要集散地，市场辐射范围遍及华中和中原地区。据97年统计资料，武汉市场销售的小天鹅洗衣机数量占该公司销售数量总额的十分之一，长虹彩电在武汉的销售数量占整个公司销售总额的十二分之一。
近5年来，规划逐步实施，老城区焕发了青春，闹市更加繁荣，新城区各类商品市场的建设使城市大流通功能日益发挥。1994年与1998年相比:全市各类商业网点从9.14万个增加到12.2万个；全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。
近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。1986年，武汉商场在国内商界率先进行股份制改造，并成为中国第一家商业企业上市公司。之后，中南商业大楼、汉阳商场等一大批企业相继进行股份制改造，也先后挂牌上市。名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式，调整了企业组织结构和经营结构，扩大了名店效应。尔后，中商集团徐东平价超市，武汉华联超市，中百集团仓储商场?quot;佰汇"，"家乐福"等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场如雨后春笋破土而出，竞相开张。当代国际零售业流行的新型业态风靡江城，武汉商界让人耳目一新。
第四部分 投建团结SHOPPING MALL的实证分析
综上所述武汉大环境条件优越，基本具备了投资建设大型购物中心的要求条件，我就以团结SHOPPING MALL为例来进行说明：
武汉中商集团和湖北团结集团投资设立"销品贸"管理有限公司。该SHOPPING MALL位于长江二桥头徐东路与武青三干道交叉处的东南角，交通十分便利。该项目占地80亩，整个建筑物为地上四层，地下一层：地下一层为40000平方米，其中10000平方米作为设备层，30000平方米为营业场所，地上每层为30000平方米，总营业面积为150000平方米。公司经营范围包括：商品购物中心、服务中心、会展中心，以物业管理为主，自营为辅，其经营业态包括百货公司、超市、专卖店、影院、餐饮、娱乐、书店等。
一、区位环境分析
中商-团结销品贸（SHOPPING MALL）位于徐东路黄金地段，紧临长江二桥、武汉市内环线上，是武昌、青山、汉口的交汇地带，长江二桥将该地区和武汉三镇有机连在一体，交通十分便利，其汽车30分钟的购物商圈里, 有占武汉市常住人口的50%以上；
该购物中心对面是徐东平价广场，它可以构成极好的"扎堆效应"，商业覆盖中南路、徐东路、和平大道、武青干道等。周边是收入水平较高的居民小区包括：逸村小区 、徐东小区、建设村、徐东新村、和平新村、昌友新村、徐东村、钢都花园、电力新村等

（团结SHOPPING MALL 的简单坐落图）
随着东湖风景区的不断开发，旅游环境的进一步改善，团结SHOPPING MALL可以集购物、休闲、娱乐旅游于一体，交通的便利为其提供较好的地理环境优势。
近日号称湖北科技第一村的和平乡团结村，在徐东路投资6000万元兴建"好美佳建材超市"，这将极大地刺激此地经济的更快发展。它和团结SHOPPING MALL构成极好的商品辐射圈。
徐东路目前的发展趋势足可以代表武汉未来的商业发展趋势，目前家电的巨头纷纷在此开设专卖店如：科龙电器目前已经开设了两家专卖，杏红的科龙标志为此地的商业气氛添上重重的一笔；美的集团、新科电器、LG电子、TCL电器等公司也涉足于此，国际知名的商业巨头麦德龙也将扎根于此地，还有五星级的徐东皇冠大酒店即将落成开业。他们极大地凝聚了武汉在此地的人气。
二、团结SHOPPING MALL商圈分析
（一）商圈分析的意义与作用
1、商圈的定义
商圈指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈并不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究，一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。
2、商圈分析的作用
所谓商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。
（1）商圈分析是SHOPPING MALL合理选址的前提
为了估算市场容量，针对较大的目标市场，就需要通过商圈分析确定商圈范围，了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，进行市场细分与定位，根据经营计划选择一个或多个消费群，进行经营效益评估，衡量店址的使用价值。
从武汉的第五次人口普查结果可以看出：武昌区人口最多，达97万多人，而且这其中的消费者购买力水平比较高，他们是主要的客源。中商选中此地为投资地区足见其高的市场预见性。
（2）商圈分析有助于SHOPPING MALL制定竞争经营策略
通过商圈分析，可以掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，满足顾客现实与潜在的需求。
团结SHOPPING MALL的商圈分析为其长远的经营提供了商业基础。
（3）商圈分析有助于SHOPPING MALL制定市场开拓策略
通过商圈分析，可以明确哪些居民是本店的基础顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基础顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 如果商圈范围较小，商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要，则可

以考虑提高知名度，重新定位，扩大商圈范围，面对更多消费者；如果商圈大小已经足够，商圈内的消费能力很强，企业就应考虑提高忠诚度，增加消费者在本店消费的比重，充分挖掘商圈内的消费能力。 
（4）商圈分析有助于加快资金周转
通过商圈分析，可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯，从而合理组织商品，加快商品周转，提高资金使用效率。
团结SHOPPING MALL属于大型购物中心，它自身包含有标志性商店，所以它的商品辐射范围比较广，可以延伸至整个武汉市。 
（二） 团结SHOPPING MALL的商圈分析
我们一般按距离的远近来给商圈作如下分类：
核心商圈：核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占购物中心的销售额的55－70％ 。我们统计为车行15分钟的路程。包括杨圆、徐家棚、余家头、岳家嘴、三角路等地的居民消费者。
次级商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的15－25％ 。这样规定的：他们是车行15-30分钟路程的居民，包括汉口的黄浦路、永清街等和青山的任家路、钢花新村等附近的居民。
边际商圈：边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。他们的辐射区域较广，可以为武昌、汉口、汉阳和武汉周边的县市居民。
附近公交车辆比较多，有通向整个武汉市的交通条件，附近商业相对比较发达，有徐家棚商场、武商三角路量饭店、伯汇商场、徐东平价广场等。
1商圈顾客的来源
团结SHOPPING MALL估计的商圈范围，在这一范围内，服务的对象，即顾客来源可分为三部分。
（1） 居住人口
指居住在团结附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场，单店规模不宜短期内进行过大变化。 有徐东新村、和平新村、逸村小区、徐东小区、昌友小区、电力新村等居民区，他们是基本的客户来源。
（2） 工作人口
指工作地点在徐东附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。
附近有轻工机械厂、服装厂、武铁材料厂、保险公司、通用设备厂等。在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的顾客数量较多，单店扩大规模更具有可行性。 
（3） 流动人口
团结SHOPPING MALL处在徐东路和武青干道的交叉口，它是联系青山、武昌、汉口的交通要道。它的对面是武汉著名的徐东平价广场，那里有极好的人气聚居，算是属于商业繁华地区。来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是徐东广场主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。 
2 商圈层次分析
（1）客流量分析
平日该地的客流量比较大，武汉居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境。
徐东路前面有公交3路、63路、64路（内外）、76路、501路（内）、552路、581路、540路、555路、702路、717路、805路、609路、724路等车辆，交通可谓便利，可以把武汉各地居民拉来这里消费。
（2）顾客分析
目前整个武汉市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。特别在节假日里，拥挤的购物环境让武汉的市民消费者头痛。
（3）环境分析
团结SHOPPING MALL三面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。
居民区比较集中，人气比较旺盛，商业竞争比较激烈，目前就有几家比较有势力的商场雄居于此。据武汉的投资环境分析：麦德隆、家乐福、华联等外资也要来此投资。未来的徐东路将会是商家的竞争之地。
整个大武汉的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，武汉的商业竞争可以看出是异常激烈的。
据统计资料表明目前武汉地区部分大型商场与购物中心：
武汉广场 汉口解放大道258号 85714125 
中南商业（集团）股份有限公司 武昌中南路9号 87823571 
中商购物广场 武昌中南路9号 87894806 
中心百货（集团）股份有限公司 汉口江汉路129号 82837846 
亚洲贸易广场股份有限公司 武昌武珞路628号 87647959 
王府井百货 汉口中山大道888号 82702228 
武汉市工艺大楼 汉口中山大道民主路622号 85666436 
汉商21世纪购物中心 汉阳大道687号 84621575 
武汉地区部分平价商场、量贩店
中商徐东平价商场 武昌徐东路7号 86723396 
武商三角量贩店 武昌三角路特1号 86833479 
华联超市太平洋店 汉口解放大道681号 83614721 
中百连锁仓储超市 汉口解放大道1378号 82874609 
家乐福武胜店 汉口中山大道244号 85646176 
武汉中南商业集团有高瞻远瞩的战略眼光，它投资团结SHOPPING MALL有着自身的战略选择。他们只要把购物中心打量的顺应消费者的消费需求，为武汉居民提供一流的购物休闲场所，就能成为武汉的商业购物天堂。目前附近竞争对手有佰汇商场，但是佰汇有其自身的弊段，如门前的空间太小，不能很好的聚集人气，而且经营没有什么特色，还有它的购物环境比较紧张，环境设计方面也有问题。它对团结SHOPPING MALL构不成同等的竞争。
三、经济政策环境分析
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。武汉投建徐东大型购物中心是武汉市接轨世界商业的新开端，它代表武汉商业在新时期的新方向，因此得到了武汉市和洪山区政府的大力支持。
政策环境看好，这为武汉的经济腾飞奠定了政策基础。

各大零售集团投资在武昌，他们将为武汉的经济发展鼓足经济士气，为大武汉的发展做出积极的贡献。
建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。
团结购物中心的建立必将提高武汉商业的现代化国际化水平，为武汉的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了武汉的街头巷尾，统一了武汉的文化环境，较好地丰富了武汉这个大都市的文化底蕴。
在资金方面，团结购物中心是由中南商场和湖北团结集团共同出资投建的。该项目有比较充足的资金来源。其中湖北团结集团以69.375亩土地使用权估价5550万元，占投资额的49%，中南商场出资现金入股公司股份的51%。
武汉中南商场是武汉市三大商业巨头之一，它以独特的经营理念赢得武汉市消费者的青睐。四月份我市商委系统商品按大型商场节日7天统计，中商集团销售2100万元，分别占单位月度销售的23.5%、日平均销售达300万元。
四、人文环境分析 
武汉高校云集，荟萃了武汉大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉理工大学、武汉科技大学等国内外知名的大学，大学规模仅次于北京、上海，有丰富的教育资源、科技成果，以及大量高素质的人才。它们为武汉的经济发展提供大量高素质的人才。
第五次人口普查得出武汉市总人口达831．26万，武昌区人口最多，达97万多人；汉南区人口最少，仅有9．89万人；江汉区人口密度最大，每平方公里有1．78万人，江夏区则最少，每平方公里仅有301人。
武汉人口密集，其购买潜力巨大。国企改革风风火火，而且经济效益逐年递增，这极大地带动了武汉居民的投资消费，他们有了更多的个人可支配收入，在选择消费的时候他们偏向选择休闲轻松的购物环境，据统计资料显示：武汉的高收入阶层占武汉居民的比例在攀升。
五、武汉市居民消费需求分析 
90年代以来，商品供给不断丰富，武汉市居民对商品档次、品味的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不仅只满足购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全、管理优先进、品质优秀的连锁超市、购物中心更是情有独钟。
据武汉统计局经济景气监测中心今天公布的二○○一年三至四月份消费者信心监测报告显示：反映消费者对经济走向预期和现实经济评价的消费者信心指数继续保持攀升势头。
消费者信心指数的攀升首先导因于消费者对未来十二个月家庭收入状况和宏观经济走向相对乐观的预期。
消费者信心指数的攀升也导因于消费者对过去十二个月家庭收入状况和消费时机的满意度的提升。 
报告指出，消费者信心指数的回升有如下特点：　 
第一，进入二○○一年以来，消费者信心指数一直呈攀升态势，迄今，这一态势已保持四个月。这说明，武汉消费者对家庭经济收入的预期较为稳定，对总体经济前景的信心得到了进一步的强化。　 
第二，消费者满意指数第一次出现较大幅度的攀升，这说明，消费者对过去几个月总体经济的复苏已有真真切切的体验。　 
第三，尽管消费者信心指数一直呈攀升之势，中国经济的运行还面临许多矛盾的困扰，所以，对总体经济的走向尚不能盲目的乐观。　 
报告指出，消费者信心的回升一方面反映了整体经济的全面复苏，ＷＴＯ、新经济、西部开发、假日经济等亮点强化了消费者对未来的信心，也将进一步刺激消费者即期的消费行为。消费者指数的走势显示，扩大消费，强化消费者信心还有可为之处。如果能采取措施，刺激消费，保护消费者信心，总体经济就有可能如消费者的预期那样，保持快速发展的势头。
第六部分 团结SHOPPING MALL的投资风险研究
近年来购物中心正在发生某些方面的变化：
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55%，有的购物中心总收入的50%来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客流量提高了50%，有的购物中心客流每月达50万人次。购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费者。
购物中心应该突出自身的经营特色：如美国购物中心的外形简朴，欧洲的更加现代化，亚洲地区如马来西亚的更重娱乐性，比如把店堂营造成"绿野仙踪"的神话氛围等等。总之，购物中心的设计要适应当地居民的不同需求，才能最大限度地赢得顾客。
由于未来的不确定性，一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求改变等。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加强灯光照明。
基于以上分析，团结SHOPPING MALL无疑也存在投资的风险性问题：团结SHOPPING MALL的投资者的投资宗旨是要建成武汉市最大的、功能最齐全的一流购物中心，其经营的方式以物业管理为主，以自营为辅，但对于其营业面积能否预期顺利招租，各项项目目录及项目税费政策不确定。这也是购物中心自身存在的不确定性。由于该项目的经营范围受招商客户经营范围的影响，它的具体业态设计及经营规模也隐含不稳定性。
由于消费者消费观念和消费需求是经常变化的，我们目前的市场预测可能并不能代表他们未来的预期消费，所以团结购物中心一定要做好恰当的市场预测，时刻关注消费需求的变化，并采取适当的应变之策。
结束语
本论文进行了系统的分析和探讨了SHOPPING MALL的产生和发展趋势，并以湖北团结SHOPPING MALL为例进行展开分析。团结SHOPPING MALL预计将在2002竣工开业，我们期待那一天的到来。 
随着消费需求的变化和武汉城市旅游的需要，团结购物中心将发挥主要作用，它将使消费者在物质和精神上得到极大的满足和享受。
面对新世纪，团结SHOPPING MALL 必将有新的发展空间，但是新科技革命带来新的消费需求和观念，这一切都将使商业市场竞争日趋激烈，团结SHOPING MALL也会存在未来的风险。
我自己给团结SHOPPING MALL的几点建议：
团结SHOPPING MALL可以以POS系统为重点，提高商品流通效率和增加商业服务的附加价值，推动信息化的发展。
在硬件设备建设上，要注重企业之间的相互合作，实现资源共享，讲求双赢原则。
零售市场的竞争实质必将是赢得顾客的竞争。企业的经

营宗旨要顾客满意为目标，要从顾客的角度，用顾客利益而非企业自身利益，尽可能全面尊重和维护顾客的利益。
团结SHOPPING MALL要仔细学习国内外零售巨头的经营理念，进而适应现代经济的发展要求。

注释：
① 陈阵.上海北大青鸟商用信息系统有限公司经理
② 涂山青.赛特缘何淡出武汉.商业经济与管理.2001/1,p35-36
③ 何亮.广东天贸集团股份有限公司业务发展部总经理
④ 武汉市信息中心.1999/12
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