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负债房屋在离婚案中的处理
己的住房需求，甚至是投资需求。这些负债房屋给离婚诉讼中的财产分割带来了一系列的问题。笔者试从婚前、婚后举债购房两个角度阐述自己的观点。在此，笔者需强调的一点是，本文中提及的房屋仅限于当事人居住的住宅用房，而不涉及任何形式的经营性房屋。一、夫妻在婚后举债所购房屋及房屋债务在离婚时的处理。
毋庸置疑，在夫妻关系存续期间购置的房屋属于夫妻共同财产，购置房屋所欠的债务则属于夫妻共同债务。在无过错责任的前提下，若双方协商不成，法院对共同财产和债务的分割，宜根据财产的具体情况，按照顾子女和女方权益的原则判决。据此，在房屋宜于物理分割时，可根据上述原则，对房屋直接进行实物分配，房屋上所欠债务也按实物分配的相应比例，在向女方作适当倾斜的基础上由男女双方分别负担 .当然，随着男女社会地位的日益平等化，现在女方职业优越于男方、社会生存能力和竞争能力超过男方的也比比皆是，故向女方作适当倾斜的做法也应综合考虑个案实情 .
若房屋不宜进行物理分割，则需区别具体情况进行处理。我们现在法官在离婚财产分割上，一般均将房屋实物和房屋债务分别进行分割，笔者认为不妥，房屋实物和房屋债务是互为依存，相互关联的，故应一并处理。这里的一并处理仅仅限于婚姻当事人内部的处理，而不涉及债权人，因为，在债权人未有主张债权之诉讼行为时，法院主动处分婚姻当事人外部债务的行为显然与民事诉讼不告不理原则相违背，缺乏合法依据。
笔者提议对房屋实物和房屋债务作如下处理。（1）一方要房而另一方不要房屋的，房屋给一方，并由要房一方支付给另一方房屋现有价值减去房屋债务余额一半的金钱，房屋债务由要房一方负责偿还。（2）双方均要房屋的，若双方同意，可通过竞价的方式由报价高者获得房屋，并由其支付给对方其报价减去房屋债务余额一半的金钱，由获得房屋者承担房屋债务的偿还义务。当然，这个报价高也只应是个相对数，比如双方的职业含金量悬殊，则占着优势的一方表面上的高报价却显示了双方竞争地位实质上的不平等，体现出其中竞争方式实质上的不公平，所以，笔者认为报价时应当考虑男女双方的收入现状及其稳定程度，尽可能地在保护妇女儿童权益的基础上维持起码的公平。若双方不同意以竞价方式解决，则由法院委托具备评估资格的有关部门对房屋现有价值进行评估后，由双方协商房屋的归属，若双方对此仍无法达成一致意见的，则法院委托有关部门将房屋拍卖或变卖，并就所得价款进行分割，房屋债务按价款的分配比例由双方当事人分别承担。
现实中常常发生这样的事例，获得房屋的一方未按期偿还房屋债务，致使债权人提起诉讼，因男女双方对共同债务承担的是连带清偿责任，且离婚时债务承担的分配并不影响债权人就共同债务向男女双方请求偿还，从而有时使得向债权人还债的义务落到了偿债能力较高的未分得房屋的一方肩上，但其代为履行后，却难以从拥有房屋的一方获得追偿，这样就明显地损及了对方的权益。同样地，也可能存在债权人主张权利时，承担房屋债务的一方从对方获得的房价补贴已被其消耗完毕，无以还债，致使对方在代偿房屋债务后难以实现债权的追偿。笔者以上关于房屋实物和房屋债务归于一方的论述，目的正是意欲避免一方代偿房屋债务后无以追偿情形的发生。
当然，笔者提出的房屋债务归于一方的建议并非没有缺陷，拥有房屋的一方可能欠缺诚信品格，在清偿债务之前转让房屋，逃避债务，这可能会导致另一不幸情形的发生：债权人主张权利时，离婚时分得房屋的一方若无力偿还债务，而此时房屋又已不存在，则另一方代偿债务后获得追偿的可能性将更小。
为避免上述不公平情形的发生，笔者提出以下两项建议：
一是法院在强制执行时应当考虑到另一方已在离婚诉讼时将其应当偿还的房屋债务支付给了获得房屋的一方这一因素，即使债权人依法将另一方列为案件共同被告，执行时也应当先就房屋实物及房屋拥有一方可供执行之其他财产进行强制执行。
二是建立房屋转让公示制度。即在办理房屋转让登记手续前，由房屋管理部门就房屋转让情况，在当地公开媒体上进行为期3日以上的公告（公告费由转让方承担），以提示相关债权人之注意，债权人得知房屋转让事宜后，得于合理期限内向房管部门请求暂缓办理登记，在该合理期限内，债权人可请求转让房屋一方提供其他可信担保，该方拒绝提供相应担保时，债权人得以不安抗辩诉诸法律，以维护其合法权益。若债权人无正当理由怠于行使债权，致使其主张权利时，转让房屋一方无以偿债的，未分得房屋一方得以此为抗辩而免除连带偿债责任。
二、婚前一方举债所购房屋在离婚案中的处理。
笔者试从以下两个方面阐述自己的论点。
1 、房屋的性质
要谈房屋的分割，首先须明确房屋的性质，即房屋是个人财产还是共同财产。笔者认为，婚前一方举债所购的房屋应是购房者的个人财产。2001年婚姻法经修改后明确了一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，这一规定使得最高人民法院1991年《关于原属于夫妻一方婚前个人的房产婚后夫妻双方长期共同生活使用的应视为夫妻共同财产的函》和该院1993年11月公布的《人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过八年，贵重的生活资料经过四年，可视为夫妻共同财产”的司法解释不再被适用，财产的个人属性与共同属性之间不再转化，因此，一方婚前个人举债所购房屋应当属于其个人财产，其为购该房所借的债务也同样属于其个人债务。
个人财产归个人所有，个人债务由个人偿还，这是毋庸争议的。但既然一方在婚前购房时业已举债，则在婚后自然没有个人财产去偿还这属于个人债务的房屋债务了，而婚姻法规定，婚后夫妻任何一方的收益均属于夫妻共同财产（笔者此处撇开一方可能存在因赠与等获得个人资产的情形），这样就必然地带来这样一个矛盾：一方以婚后共同财产偿还其个人债务，而债务所对应的房屋又系其个人财产，这样对婚姻关系的另一方显然不公平，这就要求法官在处理此种案件时厘清其中的关系，依法作出公正合理的处理。笔者将在下一步对其中所涉问题逐一分析自己的观点。
2、房屋实物、婚后所付房屋债务、离婚时尚欠的房屋债务、房屋增加的价值，笔者认为，一方婚前举债所购房屋在离婚时的处理可分解成这四个方面来解决。
首先，房屋实物既然是一方的个人财产，理应归其个人所有。同样地，离婚时尚欠的房屋债务是一方个人所欠债务，故也应由其个人偿还。
其次，婚后所支付的房屋债务是一方或双方以夫妻共同资金偿还购房一方的个人债务，前面我们已经谈到，婚姻法已明确界定了财产的个人属性和共同属性，既然个人财产不再转化为共同财产，则共同财产更是不能转化为个人财产，除非一方自愿放弃，且放弃并不等同转化，故该笔资金的性质应认定为夫妻共同财产，离婚时，应按照共同财产的分割原则进行分割，一般地，可以由购房一方将相当于该笔资金一半的金钱补偿给另一方。
再次
，关于房屋增值部份的处理，笔者认为，其处理应区别对待：房屋在婚前的增加价值属于个人财产，应归购房者个人所有；房屋在婚后的增加价值则应包含两个部份，即个人支付房款部份的增值和婚后以共同财产支付房款的增值部份，其中前者应归购房者个人所有，后者则应在当事人双方间进行合理分割，由购房者给予对方一定的金钱补偿。那么，上述两个部份的增值该如何区分？应如何计算具体的金额？这里我们需要借助于评估部门对房屋在当事人婚后增加的价值进行评定，再按购房一方偿还房屋债务所占用的夫妻共同资金在房屋总价款中的比例，计算出属于夫妻共同财产的房屋增加价值。打个比方，一方购房时房价为10万元，婚前房屋增值1万元，婚后以共同财产偿还房屋债务5万元，离婚时房屋在婚姻存续期增值4万元，则按5/10×4的计算方法，可以算出作为共同财产的房屋增加价值为2万元，购房一方应当给予另一方其中1/4即5000元的补偿，而另外3.5万元的增加值则是购房一方的个人财产。
为何笔者将房屋在婚后的增加值区分为上述两个部份？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》对婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”作出解释，将一方以个人财产投资取得的收益归入了夫妻共同财产的范畴。本文开头就已声明文中所提房屋系自住住宅房屋，故不存在投资之嫌（当然，若将住宅房屋出租，所得租金就应当归入夫妻共同财产了），因此，购房一方以共同财产支付房屋债务之外的资金投入所形成的房屋增加值应认定为其个人财产。但是，婚后以共同资金偿还个人房屋债务，该部份资金被购房一方的占用，很可能使对方或者婚姻双方在婚姻存续期内的投资机会及投资规模遭受一定的限制和影响，因此，若将该部份房屋增加值也列入个人财产归购房一方享有，则对另一方显然有失公允，不符合民法利益均衡、公平的基本原则。但考虑到投资总是伴随着一定风险而存在，故若将该部份房屋增加价值在婚姻双方间均分，就消除了非购房一方对投资风险的承担，而由其承受了购房一方婚前投资所带来的无风险的超常投资收益，这显然对购房一方不够公平，故权衡双方利益，笔者认为以1/4之比例分配该笔房屋增加价值比较合理。
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